不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編263 中途解約禁止特約で違約金の定めはできるか？
Q．前回の記述によれば、契約期間内は借主であっても中途解約はできないということですが、それはその旨の明文の契約特約があった場合のことですよね。 A．そうではありません。その旨の契約特約があれば当然できませんが、禁止特約がなくても、契約期間内…
不動産取引現場での意外な誤解
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不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編262 借主からでも中途解約を認めない特約は有効？
Q．前回の「巨大地震と既存不適格建築物の補強工事」の記述を読むと、裁判所は随分と借主に厳しい判断のようですが、実際に大きな地震が起きたときは、どういうことになるのでしょうか。 A．実際に大地震が発生し、既存不適格建築物の大半が倒壊するなど、…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編261 地震予防の既存不適格建築物の補強請求は可能?
Q.南海トラフ地震という巨大地震の発生が予測されていますが、そのような状況下で既存不適格建築物と貸主の耐震補強工事義務との関係をどのように考えるべきでしょうか。 A.最初に、既存不適格建築物がどのような建築物かを定めた次の建築基準法第3条第…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編270 共有者多数の不明共有物件はどう売却する?
Q.売買編では、このところ「遺産共有」の場合の共有関係解消のための特例措置の話が続いていますが、前回(第269回)に出た不明共有者のいる遺産を他の共有者が直接第三者に売却する方法について詳しく知りたいのですが。 A.前回は、2名共有の遺産に…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編269 不明共有者の遺産の第三者への直接売却は?
Q.前回は、所在が知れない共有者の持分を他の共有者が取得できる画期的な法改正の話がありました。しかも、その持分取得は「遺産共有」であった場合にもできるということでした。 A.その通りです(民法262条の2)。「遺産共有」の場合には、遺産分割…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編268 遺産共有解消のための画期的な特例措置とは?
Q.前回は、「遺産共有」の場合の特例的な措置として、改正民法が家庭裁判所以外での共有物分割を認めないという話でしたが、それ以外にも一般の「共有物」を含めていくつかあるようですが。 A.あります。1つは、画期的な改正といわれるもので、例えば、…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編267 遺産共有の場合に共有物の分割訴訟はできる?
Q.前回は、「遺産共有」という新しい共有概念についての話があり、今回はそれに関する法改正についての更に詳しい説明ということですが。 A.「遺産共有」という共有概念は、すでに申し上げてきたとおり、相続のほとんどが「共同相続」の形態をとるために…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編266 「遺産共有」とは共有に関する新たな概念か?
Q.令和3年改正の民法・不動産登記法の改正内容のうち、特に重要な共有の相続物件の問題解決に向けた新たな制度についての話を伺ってきました。 A.共有の相続物件(共同相続物件)の問題がなぜ民法改正の重要なテーマなのかは、理解いただけたと思います…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編265 所有者不明の不動産の売却方法とは?
Q.前回(第264回)の記述では、相続物件が遠方にあるためその管理ができない場合、その隣人等が裁判所に管理人の選任を申立て、その管理人を通じて管理してもらうことができるとのことでした。 A.この前回申し上げた事例は、その相続物件が遠方にある…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編264 相続物件が管理者不在で管理不全になったら?
Q.この【売買編】において、ここ2回ほどは遺産分割に伴う特別受益と寄与分に関する話ですが、この問題は以前の売買編でも取り上げられたことがありませんか。 A.あります。以前の売買編第257回の掲載分で、主に「寄与分」に関する「特別の寄与」がど…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編263 相続開始後10年経ったら遺産分割はどうなる?
Q.前回(第262回)の記述では、令和5年4月1日から施行された民法・不動産登記法の改正で最も重要な点は、相続開始10年経過後は、家庭裁判所での「特別受益」と「寄与分」の主張ができなくなったことだということでした。 A.その通りです(民法9…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編262 相続登記を放置した場合の最大の問題点は?
Q.前回の売買編のシリーズでは、相続登記に関する基本的な事項のほかにも、身近な問題としての離婚や再婚に絡む相続争いの問題などが紹介されていました。今回はそれ以外の問題で、宅建業者が知っておくべき相続関連事項を紹介してください。 A.前回のシ…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編261 民法昭和55年改正の内容はなぜ重要か?
Q.前回の売買編(第251回～260回)では、令和6年4月1日から施行された相続登記の義務化の最初の申請期限(3年以内=令和9年3月31日)が迫る中において、「相続」についての基本的な事項を伺いました。 A.相続については、宅建業者も業務上…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編260 共有の業務用ビルは持分の過半数でも貸せる?
Q.前回の記述によれば、共有の不動産を賃貸する場合、それが借地借家法の適用を受ける賃貸借である場合には、共有者全員の同意が必要であるということでしたが、それは全ての物件に言えることなのでしょうか。 A.いいえ。例えば、共有の不動産が業務用の…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編259 共同相続した賃貸物件の値上げはどう行う?
Q.賃貸借契約においては、貸主・借主ともに賃料の増減請求権を有するとされていますが(借地借家法11条、32条)、この規定は、共有の相続物件の賃料の値上げの場合にも適用されるのでしょうか。 A.当然に適用されます。しかし、賃料の増減は、通常は…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編258 サブリース事業でフリーレント特約は自由か?
Q.いわゆる「サブリース」というのは、法的には他人物の賃貸借(民法561条、559条)であるという理解をしていますが、個々の「転貸借契約」において、その物件のオーナー(原貸主)が誰であるかを借主に説明する義務はあるのでしょうか。 A.オーナ…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編257 建物所有目的外の借地と借地借家法の関係は?
Q.前回は、土地・建物ともに、その賃料の額が不相当となったときは、当事者がその増減請求をできるという借地借家法の強行規定についての説明がありました。 A.その通りです(借地借家法11条=地代等増減請求権、32条=借賃増減請求権)。したがって…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編256 建物賃貸借契約での固定賃料特約は有効か?
Q.このたび、ある店舗ビルの賃貸借の仲介をするのですが、借主側から10年間は賃料を固定して欲しいという要望が出ています。このような場合には、どのような点を注意して特約したらよいでしょうか。 A.1つの考え方としては、例えば契約期間が3年で、…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編255 競売で自殺・他殺・変死はどのように扱われる?
Q.前回は、競売物件を取得するときの注意点として、民法568条(4)の規定(競売における担保責任不適用の規定)を裁判所がどう判断しているか聞きましたが、「自殺物件」については、どちらかといえば担保責任を認めているように思えましたが。 A.そ…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編254 競売物件を入札する際の最大の注意点は?
Q.前回までの記述で、立退料と一般に言われているものが、実はいろいろなケースによってその計算式があるのだということがわかりました。 A.今後の参考になればよいと思います。しかし、貴社が競売物件を取得して事業を行うとなると、注意点はそればかり…