不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編251 競落人に対抗できる入居者への立退料の額は?
Q.前回の賃貸借編第247回～第250回において、当社が賃貸アパートなどの競売物件を取得し、賃貸事業を行っていくためのいくつかのポイントを聞きました。 A.その中でも特に重要なのは、抵当権者(競落人)に対抗できる賃借人に支払う「立退料」の額…
不動産取引現場での意外な誤解
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不動産取引現場での意外な誤解 売買編260 配偶者居住権の登記はどのように申請するか?
Q.前回(第259回)の記述で、配偶者居住権の内容とメリットがよく分かりました。 A.特に、配偶者居住権は「登記」することができますので、その後の建物所有者(相続人)と配偶者との間のトラブル防止にもかなり有効だと思います。というのも、多くの…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編259 配偶者居住権とはどのような権利か?
Q.令和2年の制度開始から5年が経った配偶者居住権の制度内容を確認したいのですが。 A.配偶者居住権は文字どおり、被相続人の配偶者が被相続人の所有していた自宅を相続せずに無償で住み続けることができる権利です。 その居住権は、配偶者が「終身」…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編258 相続にはなぜ戸籍謄本が必要なのか?
Q.相続登記の申請には「戸籍謄本」と「住民票」が必要と以前の記述(売買編第252回)にありましたが、理由がわかりません。 A.まず住民票の件ですが、相続人は通常、生存していますので「住民票」があるのですが、被相続人の場合はすでに死亡し住民票…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編257 寄与分の算定の根拠となる「特別の寄与」とは?
Q.令和3年の民法改正によって、相続開始10年経過後は遺産分割調停等において「特別受益」や「寄与分」の主張ができなくなりましたが(民法904条の3)、その前に遺産分割協議をするにしても、特に「寄与分」については、その算定が難しく当事者間でも…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編256 養子・婿養子には両方の親の相続権がある?
Q.少し古い話になるようですが、養子や婿養子に相続権はあるのでしょうか。 A.養子については、養親との間に養子縁組をしている限り、相続権はありますが(民法809条)、「婿養子」は本来は、夫となるべき者が妻となるべき者の父母と養子縁組をして養…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編255 先妻の子と後妻の子で相続争いが生じる?
Q.最近は離婚が多いので、先妻の子と後妻の子との間で相続争いが生じることもあると聞きました。どのようなケースでしょう。 A.例えば先妻・後妻ともに被相続人との間に子があり、その子(各1人ずつ)が各自4分の1ずつの相続分で相続したあと、後妻が…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編254 配偶者も子もない単身者の相続はどうなる?
Q.以前(売買編第251回)の記述の中に、相続登記の義務化をサポートするためには、民法昭和55年改正の内容すなわち「法定相続分」の新旧対比の内容を理解しておくことが必要だとありました。 A.そのとおりです。相続は、前々回(第252回)にも申…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編253 取得する戸籍謄本は相続人と被相続人で違う?
Q.前回の話では相続登記に戸籍謄本が必要でしたが、相続人と被相続人とで違いがありますか。 A.あります。相続人の場合はその「生存」を確認するためのものですから、原則として「現在の謄本」だけでよいですが、被相続人の場合は、被相続人が「遺言書」…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編252 相続とはどういうものかの基本的な知識とは?
Q.前回(第251回)、私たち宅建業者が相続登記の義務化をサポートするために知っておくべきことは、昭和55年に改正された「法定相続分」に関する内容とのことでしたが、それで十分ですか。 A.前回お示ししたのは、あくまでも昭和55年に改正された…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編251 相続登記の義務化の仕事は司法書士の仕事か?
Q.令和6年4月1日から施行された相続登記の義務化も、いよいよ最初の登記申請期限(令和9年3月31日)が迫り、私達も準備に入る必要が出てきましたね。 A.そのとおりです。特に地方部から都市部に出て仕事をしている多くの人は、その地方部に残され…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編250 抵当権に劣後する賃借人保護のための規定は?
Q.前回は、抵当権に劣後する入居者を保護するため、民法は、賃借人に対し競落後6か月間は建物の引渡しを猶予する旨の規定を定めているとのことでした。 A.そのとおりです(民法395条(1))。その点は、税金の滞納処分による差押え後の入居者であっ…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編249 抵当権設定前の賃借人は常に競落人に優先する?
Q.建物賃貸借契約では、抵当権の設定登記より前に入居している賃借人は、賃借権の登記がなくても抵当権者(競落人)に対抗できるということですが、その根拠は何でしょうか。 A.それは、借地借家法31条(1)の規定です。これは強行規定なので、当事者…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編248 競落後に「引渡命令」の対象となる占有者とは?
Q.前回(第247回)は、賃貸中の競売物件を取得するための入札のポイントでした。今回は、競落後入居者が任意に明渡しをしなかったときの対応をお願いします。 A.競落人は、その競落代金を執行裁判所に納付することで競売不動産の所有権を取得すること…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編247 競売で賃貸物件を入札する際のポイントは?
Q.当社は業務拡大のため、自社物件による賃貸事業のため、競売物件の取得を検討しています。改めて抵当権の内容や賃借権との関係を確認させて下さい。 A.まず、抵当権とは、その抵当権者が債務者または第三者から占有を移転しないで債務の担保として提供…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編246 申込書による契約の申込みで予約が成立する?
Q.建物賃貸借契約の場合、特に建築中のビルなどの場合には、テナントと賃貸借の「予約」をすることがあり、そのための「手付金」が支払われることもあるとのことですが、キャンセルの場合にもめるでしょうね。 A.はい。ただし、実際の予約は、(1)実際…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編245 予約契約は民法の規定に従うべきものか?
Q.前回(第244回)、建物賃貸借契約の場合にも予約契約を締結することがあるが、一般に「予約」といわれる契約は、将来「本契約」という予約とは別個の契約(本契約)を締結する契約だということがわかりました。 A.そのために、いざ「本契約」を締結…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編244 商業用ビルで締結される賃貸借の予約とは?
Q.前回(第243回)、「予約の手付」という文言がありましたが、これは商業ビルなどの場合には、工事期間中に賃貸借の予約をし、その際に「手付」が支払われることでしょうか。 A.はい。商業用の賃貸ビルの場合、建物の施工中にテナントを募集すること…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編243 建物賃貸借契約で手付の交付は必要なのか?
Q.前回(第242回)、やはり建物賃貸借契約では「契約書の持ち回り」による契約締結方法には問題があると思いました。 A.確かに問題がないとは言えません。しかし、かと言って慣行的に行われている契約方法をやめるべきだというところまで問題があると…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編242 賃貸での契約書の持ち回りは問題がないのか?
Q.前回(第241回)、建物賃貸借契約の仲介をする場合、「契約書の持ち回り」で契約を締結することが多いとありましたが、そのような契約方式は問題がないのでしょうか。 A.問題がないとは言えませんが、そのような契約方式が多くとられているというこ…