不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編246　申込書による契約の申込みで予約が成立する?

Q.建物賃貸借契約の場合、特に建築中のビルなどの場合には、テナントと賃貸借の「予約」をすることがあり、そのための「手付金」が支払われることもあるとのことですが、キャンセルの場合にもめるでしょうね。

A.はい。ただし、実際の予約は、(1)実際に「手付金」が支払われるケース(東京地判平成27年1月28日)以外に、(2)違約により本契約が成立しなかったときは「違約金」を支払うケース(東京地判平成17年1月27日)、(3)単に「予約」をするケース(東京地判平成15年9月26日)など様々ですが、本契約に至らなかった場合、その後の対応については基本的に「売買」の規定が準用されますので(民法558条)、(1)では、いわゆる手付流し・手付倍返しで解決され(民法557条)、(2)では、違約金が損害賠償金として支払われ(民法420条(3))、(3)では、裁判所が認定した損害賠償額を賠償金として支払うことで解決しています(民法415条)。

Q.賃貸編第242回で、借主が申込みを撤回した場合、借主の「契約締結上の過失」として貸主への損害賠償の対象になるのではとありましたが、「予約」の場合にもいえるのでは。