不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編105 ～畑中学 取引実践ポイント～ 方位表記のズレが招く契約リスク 「不動産広告における方位」
マンションの場合、不動産広告における方位の記載には、慎重さが必要となる。角部屋でない限り、日照が得られるのがベランダ側からの一方向だけであり、それの方位がどこか、買主(検討客)もシビアに見がちだからだ。 それに対して、筆者もそうだが、不動産…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾
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不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編104 ～畑中学 取引実践ポイント～ 地下・掘り込み式は未掲載に注意「車庫の調査」
第一種、第二種低層住居専用地域内で、車庫が住宅と一体的に地下(地階)にある、もしくは住宅とは別に掘り込み式である場合は、原則、建築確認や完了検査が必要であり、建物と一緒に附属建物登記で記載される。理由は用途地域の制限で、車庫は単体で建築がで…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編103 ～畑中学 取引実践ポイント～ 事前確認で契約リスクを抑える「持ち回り契約の注意点」
持ち回り契約とは、仲介会社を通じて、売主と買主が別々の時間、場所で売買契約を行うこと。手付金授受の処理方法の決定、必要書類の追加があるので、最初の頃は、手続き方法のチェックリストをつくり、一つひとつ確認をして進めていく方が無難と言える。事前…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編102～畑中学 取引実践ポイント～ ライフラインは早めの案内が重要 「電気、ガス、水道の契約手続き」
契約、開通、利用の確認までが、ライフライン(電気、ガス、水道)の手続き案内となる。物件の引き渡し後すぐに住み始めたい、と買主の要望があれば、早めに事前の手続きを案内しておきたい。 連絡した当日に電気、ガス、水道とも利用できる場合があるが、ガ…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編101 ～畑中学 取引実践ポイント～ 顧客から見て簡単で分かりやすい 「売買仲介の説明はAIの回答を参考に」
今回で101回目。約4年間コラムを書かせていただいたが、最初の第1回目は「売買仲介に対する基本的な姿勢について」として、大きく3点、「必ず自分で確認すること」、「納得するまで確認すること」、「関係することはすべて確認すること」、この3点につ…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編100 ～畑中学 取引実践ポイント～ 一定年数超え戸建ては古家付き土地売り 「築古化の進捗に対応する」
首都圏に限ってだが、売買物件の築古化が急激に進んでいる。現状況から見て、その傾向はより進むに違いない。不動産取引を行う者にとって、築古不動産に対する最低限の知識、対応がより不可欠な状況になりつつあるため、初心者はその準備のピッチを上げていき…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編99 ～畑中学 取引実践ポイント～ まず探す、掘る。最後は専門家に頼る「境界線が見当たらない場合の対応」
探す、掘る、入れ直す、この3つが、境界標が見当たらない場合の対応方法となる。境界標を入れ直す作業は、土地家屋調査士等の専門家以外が行うとペナルティーがあるので、専門家でしかできない。しかし、探すと掘るはまずは自分で行うのが原則だ。 土地や土…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編98 ～畑中学 取引実践ポイント～ 屋根、床下、外壁がポイント 「宅建業者の建物調査」
宅建業者も建物調査はできた方が良い。査定では建物が安全に、かつ問題なく利用できるかが、価格に反映するポイントだ。専門的な調査である必要はなく、簡便に、かつ建物状況調査を案内する導入部分として、自身で建物を調査できるようにしたい。 調査ポイン…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編97 ～畑中学 取引実践ポイント～ 省エネ性能と耐震関連の書類重要 「中古戸建ての建物性能評価書の取得」
中古戸建ての売却依頼で、築年数が浅い建物なら、売主に建物の性能評価に関する書類を見せてもらおう。主に「認定通知書」、「住宅省エネルギー性能証明書」、「建設住宅性能評価書」といった(1)省エネルギー性能、(2)耐震性能に関する書類を確認する。…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編96 ～畑中学 取引実践ポイント～ 過去の建物履歴を把握しよう「地歴の調査方法」
土地の売買では地歴の調査を行うことが多い。その目的は2つ。1つ目は地中埋設物がある可能性の判断(有無と何が埋まっているか)、2つ目は土壌汚染の可能性の判断となる。買主にとって購入後の利用や費用負担に大きな影響を与える内容なので、契約不適合責…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編95 ～畑中学 取引実践ポイント～ 気後れせずに売買取引を推進 「代理人弁護士との売買契約」
弁護士が売主や買主の代理人としての売買契約では、裁判所の許可が必要な売買以外では、一般的な取引方法と同じに進められるので、「えっ、弁護士の先生と」と気後れせず、いつも通り進めていこう。一方、裁判所の許可が必要な売買の場合は、売買契約の特約に…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編94 ～畑中学 取引実践ポイント～うっかり以外は信用情報で確認 「住宅ローンが否決、減額の対応(1)」
住宅ローンの審査結果が否決もしくは減額であった場合、難しかったかと気落ちする前に、原因を確認し金融機関を通じて保証会社に粘ってみるのも一つの手だ。「はい、さようなら」ではそこまでの活動時間がもったいない。購入検討者の購入マインドが落ちていな…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編93 ～畑中学 取引実践ポイント～ 客観的な視点・データで対応を 「顧客へ活動報告(業務の処理状況)」
不動産仲介業務の一つに売却状況の「活動報告(業務の処理状況の報告)」がある。報告するだけならそこまで意識せずとも、報告をきっかけに顧客とのコミュニケーションを取りたいのなら何を話すために書くのか、目的を考えて報告することになる。「先週電話で…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編92 ～畑中学取引実践 ポイント～ 非居住者の売買で注意すべき点 「所得税源泉徴収ポイント」
不動産の売主が日本を生活の拠点としていない場合、原則、買主が売主の所得税等を代わりに源泉徴収し納付することになる。その際、気をつけるべき実務上の注意点は(1)売買契約の条件、(2)自己資金での納税額対応の確認、(3)売主の振込手続き対応の可…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編91 ～畑中学 取引実践ポイント～ 宅建士、時が経てばキレイに忘れる 「用途地域の用途制限」
特定の用途で利用するために不動産を購入したいという相談がある。その場合は必ず用途地域における用途制限を調べた上で、購入検討者の希望どおりの利用ができるかを回答する。希望する利用用途が住宅、もしくは兼用住宅以外の場合は利用できない可能性がある…
不動産ビジネス塾 初級編89 売買仲介～畑中学 取引実践ポイント～ 政策金利など含めて幅広い情報収集「住宅ローン審査前のアドバイス」
顧客が住宅ローンの審査に入る前に何らかのアドバイスはした方が良い。その方が不動産取引のプロらしく、信頼を得られやすいからだ。結果、皆さんと顧客が不動産の引き渡しまでスムーズに事を進める端緒になるだろう。中にはネット情報で十分という顧客もいる…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編88 ～畑中学 取引実践ポイント～ がけ下にある不動産は360度見渡せ 机上調査のみは擁壁問題を見落とす
現地調査では対象不動産や隣地外でも目に見える周辺状況の目視確認と記録は必要であり、できるだけ買主へ説明しておくと良いだろう。 特にがけ下にある不動産の場合は周辺から受ける影響が大きく、擁壁の崩壊や日照への悪影響など多くあるので目視の調査は必…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編87 ～畑中学 取引実践ポイント～ 「文面」+「口頭」での説明で万全を期す「顧客との重要な事柄のやり取りについて」
不動産取引において顧客との重要な事柄のやり取りは文面を送り、その上で口頭にて補足する、顧客が考える重要な事柄は文面で受け付けて文面+補足で回答するのがよりベターな方法だろう。 連絡方法として文面(書面やメール)でやり取りをするのは初歩であり…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編86 ～畑中学 取引実践ポイント～ 家屋番号で問題になるのが金消契約 「建物表題登記の確認をする」
建物表題登記は買主の金銭消費貸借契約(以降、金消契約)前に完了するか確認をする。買主には早めに登記申請を促して確認しよう。 建物表題登記とは新たに建物を建てたときに、建物の所在地や種類、構造、面積などを法務局に申請をして登記をすること。実務…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編85 ～畑中学 取引実践ポイント～ 建築基準法における関係情報を確認「隣地の建築計画概要書を活用する」
対象不動産の調査を深めるために、隣地や近隣の建築計画概要書(以下、概要書とする)を取得し、対象不動産と隣地や近隣がどのような関係にあるのか確認をした方が良い場合がある。ケースに応じて対応していこう。 大きくは次の2つのケース。(1)対象不動…