最低限のリスクヘッジを怠るな ～畑中学 取引実践ポイント～ 「現地調査の目視で意識すること」 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編84
現地調査では目視する際に意識をしたい3点がある。 1点目は協定道路や埋められた井戸といった「見えないもの」、2点目は安全性を保てない擁壁や登記が必要な物置など「直すべきもの」、3点目は住宅の傾きや地盤沈下といった「専門家を入れるべきもの」、…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾
記事一覧
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編83 ～畑中学 取引実践ポイント～ 「売買契約後に行うこと(2)」 メール等で文面を残す方が良い
売買契約後に取引の山場を越した安心感と、他の案件に目が向いてしまうこと、この2点から「気の緩み」が起きることがある。「売買契約が終わって一安心。決済まではまだ時間があるし、しばらく他の案件に注力しよう」そんな風に考えていると、「決済日までの…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編82 ～畑中学 取引実践ポイント～ 仲介担当者の御法度は気の緩み 「売買契約後に行うこと(1)」
売買契約の締結後、私たち仲介担当者に現れる症状に「気の緩み」がある。第31回でも同じ指摘をした。こうなる原因は2つ考えられる。売買契約の締結で取引の山場を越したと感じてしまうこと、契約が済んだと他の顧客に目が向いてしまうこと。この2つだろう…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編81 ～畑中学 取引実践ポイント～ 融資実行時適用を意外と知らない「金利上昇局面における住宅ローンのアドバイス」
金利はローン実行時の月の金利が適用されます、と売買契約前に伝えておきたい。 ◎ ◎ ◎ 住宅ローンの金利は上昇局面にある。国債の金利上昇で、長期固定金利は上昇傾向にある中、変動金利もトランプ相互関税による景況判断次第で再度、政策金利が上昇す…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編80 ～畑中学 取引実践ポイント～ 売主と買主を整理して対応を 「印鑑証明書と住民票」
売主は印鑑証明書、買主は住民票。売買の手続きに必要な書類は何ですか?と売主や買主に聞かれたとき、所有権移転登記に必要な書類として最低限案内する書類だ。新人の頃はこれらが分かりづらい。売主に住所変更の登記があると住民票(戸籍附票等)が必要とな…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編79～ 畑中学 取引実践ポイント～ 何が分からないのか 場の空気感が「?」 「新人から見た建築基準法の調査」
今回は教える側の視点。新人が法令上の調査において何が一番分かりづらいのか。 おそらく「建築基準法」と「その取り扱い」ではないだろうか。春先にいくつか新人への研修や講演の機会をいただいた。法令上の調査でこの建築基準法の話になると、場の空気感が…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編78 ～畑中学 取引実践ポイント～ 公道か私道か、所有と管理は別の話 「法令上の制限の調査(4)」
「公道か私道かの管理種別と、認定されている道路幅員、道路境界の査定の有無を教えてください。また道路台帳図をいただけますか」 都市計画法、各種条例、建築基準法と来て最後はそれ以外の法令の調査となる。続いて道路課で対象不動産の前面道路の道路法関…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編77 ～畑中学 取引実践ポイント～ 建基法、建築の制限緩和など重要4点 「法令上の制限の調査(3)」
「道路の建築基準法の扱いを教えてください。また、建築計画概要書、台帳記載事項証明書をいただけますか」 法令上の制限の調査も3回目だが、今回は対象不動産周りの建築基準法について、窓口は建築指導課で調べていくことになる。具体的に調査する事項は大…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(76) ～畑中学 取引実践ポイント～ 「法令上の制限の調査(2)」建ぺい率、容積率など詳細確認
「新たに建物をつくるのですが、建築に関係する都市計画法以外の法令や条例があったら教えてください」 都市計画課では都市計画法の各種都市計画制限を中心に建ぺい率、容積率などの説明を受けるのでそれを順にメモしていく。角地緩和など建ぺい率や風致地区…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(75) ～畑中学 取引実践ポイント～ 言葉のキャッチボールで説明を 「法令上の制限の調査(1)」
「説明をされてもよく分かんないですよ」 重要事項説明でよく言われるのが法令上の制限だ。都市計画法、建築基準法、それ以外の法令上の制限などの記載がある箇所であり、作成の前半の山場だ。 専門用語が多く、かつ数字が羅列するので取っつきにくい箇所だ…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(74) ～畑中学 取引実践ポイント～ 顧客と仲介者の納得感を満たせ「不動産取引の調査はどこまで行うべきか?」
不動産取引における調査は「買主の購入目的」と「(買主に説明し尽くせるという)自分の納得」この2点を満たすまで行うのが良い。当然、現状の正しい姿を把握し、重要事項説明(以下、重説とする)の各項目を埋める不動産調査は必須となるが、これは最低限の…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(73) ～畑中学 取引実践ポイント～ 売主・買主の合意と後日変更に対応「売買契約書の訂正方法」
売買契約書や重要事項説明書に誤字脱字があった場合は(1)作成し直す、(2)訂正する、この2つが対応方法となる。売買契約の前日など時間に余裕がある場合は当然作成し直しとなるが、売買契約中でも売買価格の数字の間違えなど売買の意思決定に重要な個所…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(72) ～畑中学 取引実践ポイント～ 注意すべき3点、曖昧にせず「売主の意思能力の確認」
売主の意思能力(判断能力)の有無は売却の媒介契約までには不動産会社の担当者自身で必ず確認するのが原則だ。意思能力とは自分の行為の結果を認識判断できる能力のこと。つまり、私たちは売主がどの不動産をいくらで売り、売却代金をどう使うのか、それらが…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(71)～畑中学 取引実践ポイント～ メールやSNSで案内を「必要書類の案内は確認することまで」
顧客への必要書類の案内は「見て・そろえたか」の確認が不可欠だと思う。案内はするが、その確認をしない人もいる。トラブルを避けるためには確認までを必要書類の案内の一連の所作と考えた方が良いだろう。 先日、筆者が融資実行と引き渡しの手続きを銀行で…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(70) ～畑中学 取引実践ポイント～ 所得税等申告で売主から質問 「売買代金の内訳の計算」
「売買契約書に建物と土地の内訳の価格が書かれていません。申告に必要ですがどうしたら良いでしょうか?」この質問に回答ができるよう担当者として内訳を計算できるようにしておきたい。 ◎ ◎ ◎ 売買契約書における売買価格は売主、買主とも個人(非事…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(69) ～畑中学 取引実践ポイント～ メリット・デメリットを慎重に 「持ち分取得へのアドバイス」
住宅を購入する買主から「配偶者も費用負担分相当の持分を持つのですが、それについてどう思いますか」との質問を受けたら、どうアドバイスしたら良いだろうか。 □ ■ □ 「不動産の持分は単有が良いと思いますが、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(68) ～畑中学 取引実践ポイント～ 判例・トラブル集を読み思う「善管注意義務は不動産取引の要点」
売買当事者が不利益を被らないように、「その内容で取引を行って媒介契約における善管注意義務違反とならないか?」を確認しつつ進めていくことが、不動産取引かつ調査の基本だと2025年始めに改めて思ったことだ。 年末年始に複数の不動産取引の判例・ト…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(67) ～畑中学 取引実践ポイント～ トラブルになりにくい手続き「借地付き建物の取引(2)」
今回は借地権付き建物の取引においてトラブルになりにくい手続き方法について触れていく。ポイントは「土地所有者(底地権者)と借地権者の譲渡承諾条件をできるだけ早く双方の同意を得ておく」ことだ。 前回も述べたが、借地権付き建物の売却には土地所有者…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編66 ～畑中学 取引実践ポイント～ 所有者承諾、ローン制限等3つのポイント「借地付き建物の取引」
借地権付き建物の取引は所有権である場合と比べて3つの異なるポイントがある。1つ目は「土地所有者の承諾が必要であること」、2つ目は「ローンに制限があること」、3つ目は「借地説明書を作成すること」、この3点だ。 まず1点目。引き渡し時までには必…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(65) ～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産問題はスピード重視で 「引き渡し顧客からの連絡対応」
顧客からの不動産引き渡し後の連絡は「速やかに対応する」ことが原則だ。つい「クレームだと面倒くさいな」と感じて顧客から連絡があると対応するのに躊躇(ちゅうちょ)することがあるかもしれないが、後に延ばすほど大きな問題に発展するので、速やかに対応…