～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(23) 変動金利上昇リスク大きくない 「住宅ローンで知っておきたいこと」
住宅ローンで顧客から質問されるのは次の3つに絞られるだろう。(1)変動金利での金利上昇リスク、(2)融資審査承諾の予想、(3)必要書類とスケジュール、この3点だ。 そのため常日頃から不動産や金融関係の新聞や雑誌、ニュースに目を通して顧客が分…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾
記事一覧
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(22) 借入金額は年収の約7倍が基本「住宅ローンと資金計画」
住宅ローンの商品選定と紹介(あっせん)は不動産取引の成約に直結するのでとても重要なポイントとなる。だから各金融機関の住宅ローンの商品概要と、紹介方法、資金計画への組み入れ方は常に勉強しておく必要がある。 また顧客から信頼を得るにも一役買う。…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(21) ～畑中学 取引実践ポイント～ 諸経費と税金「資金計画を行う」 顧客の不安払拭に欠かせない
不動産取引で要になるのは資金計画だ。顧客に最初から明示されているのは不動産価格だけで、かかる諸経費と税金はよく分からない。つまり、(1)総予算が見えない、(2)自身が本当に買えるのかが分かりづらいという不安を抱えている。そのため資金計画によ…
関係性を踏まえて文体が変わる ～畑中学 取引実践ポイント～ 「重要事項説明書、売買契約書の作成方法と時期」 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(20)
重要事項説明書と売買契約書は書く内容が異なる。当事者が違うので書くべき内容、文体が変わってくるのだ。 ご存じのとおり重要事項説明書は宅建業者(宅地建物取引士)が買主に物件の購入判断にあたり重要と思われる事項を説明した書類なので当時者は宅建業…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(19) 買主に興味を持たれる3点セット すべての懸念を払拭「不動産の案内方法」
不動産の案内は目的と過程が明確だ。「購入申込書(売買交渉)を得る」を目的に、「買主に興味を持たれる」過程となる。具体的には買主に「購入したほうが利益は大きい」もしくは「不動産を利用する自分が理想の姿だ」と、興味を持たせる過程をつくることだ。…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(18) 確認事項は面倒くさがらずに「法務局での調査、ネットに頼りすぎない」
法務局での調査の主な目的は「不動産の権利関係を確認する」ことだ。また、取引の際に調査をしたことの証拠書類を添付するため、登記事項証明書(登記簿謄本)を取得することになる。ちなみに登記事項証明書とはPC化以降の権利関係を証明する書面、登記簿謄…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(17) ガス、電気、擁壁、管理がポイント「市区町村役場外での重要事項の調査」
市区町村役場で調査ができなかったその他の重要事項の調査を行う。主に(1)ガス(2)電力(3)擁壁(4)管理(マンション)の4点であり、該当する場合は各々へ調査をする。 ガスはA:都市ガスなら都市ガス会社へ問い合わせ、埋設管理図面を入手すると…
～畑中学 取引実践ポイント～ 「市区町村役場の調査 (3)」 関係所管 漏らさず回り正確を期す 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(16)
市区町村役場での調査での3回目。宅地開発課や土地区画整理課、景観課などの都市建築の関連課にも対象不動産の建築に関する制限や緩和を確認していく。対象不動産が分譲地や区画整理地にあれば該当課で開発許可や仮換地の年月日や公示番号など概要(調書)を…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(15) 道路境界確定など徹底チェック「市区町村役場の調査 (2)」
前回から続いての市区町村役場での調査。調査は「買主が不動産の利用について制限や不利益を被らないか」を目的に全体像を把握しつつ、細部について調査をしていく。その方が不動産の全体像を把握しやすい。 そのため筆者は、都市計画課を皮切りに道路課建築…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(14) 住宅地図、登記情報など5点セット持参 「市区町村役場の調査 (1)」
市区町村役場での調査は「買主が不動産の利用について制限や不利益を被らないか」を主眼に行っていく。「それだったら買わなかった」を避けるためだ。より具体的には主に2つ。1つ目は買主にとって希望する建物が(再)建築できるかどうか、2つ目は買主がイ…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(13) ～畑中学 取引実践ポイント～ 公的機関でも盲目的に信用しない「市区町村役場と法務局の基本姿勢と調査方法」
現地調査を終えたら市区町村役場での法令上の制限の調査と法務局での権利の調査を行う。両方共に現地調査前にネットで用途地域の確認や、登記情報の取得など事前調査をしておくが、現地調査で得られる情報によって更なる調査が必要な事項や、確認すべき事項が…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(12) 需給バランス、相場、競合で決まる「机上における実勢価格の把握」
不動産の調査前には机上調査を行って、おおよその実勢価格を把握していったほうがいいだろう。実勢価格とは実際に売れる価格のこと。目に見えて分かりやすい物件の面積や形状といった数字や形以外にも、目に見えない需要供給関係、エリア相場、競合相手などを…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(11) 契約不適合と買主から言われないために「現地調査の方法とポイント(2)」
前回からの続きは、現地調査での(2)適法性における都市計画法の確認となる。 都市計画法では用途地域ごとに利用できる用途が定められているので、それに現況の用途が合っているかを見ておこう。筆者の事例では、第一種低層住居専用地域で認められている兼…
～畑中学 取引実践ポイント～ 現状、適法性、権利、維持管理で全体把握 「現地調査の方法とポイント(1)」不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(10)
不動産は必ず現地に足を運び、漫然とではなくポイントを確認しながら満遍なく見て調査をしていくようにする。 現地調査は、(1)目視と(2)簡易計測の2つで行うのが基本となる。(1)目視は目で見て確認をすること。不動産の現在の状況をそのまま見て確…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(9) 違法建築物をあぶり出す「建築計画概要書とその見方読み方」
不動産調査で必ず取得して内容を確認するのが「建築計画概要書(以下、概要書)」だ。取得理由は建築物の建築基準法等における許可条件を確認するためだ。その上で(1)現状との相違点、(2)前面道路の建築基準法上の取り扱いと中心線、この2点を把握する…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(8) 境界標の記号ない 同意作業へ「測量図の種類とその見方読み方 (2)」
一戸建てや土地の売買において測量図の見方や読み方が分かっていれば、顧客への説明など何かと役に立つことが多い。そのため今回は測量図の見方読み方に触れてみたい。主なポイントは、(1)境界標と座標リストの有無、(2)面積と周辺長さ、(3)作成者欄…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(7) 隣地所有者の立ち会いで境界合意を 「測量図の種類とその見方読み方 (1)」
一戸建てや土地の売買では買主に勘違いや不利益を与えないために隣地との境界確認が済んでいるか、現状の面積はいくらかを知るために測量図を取得して買主へ説明をする必要がある。測量図とは測量をした時点における隣地や隣接する道路との境界、接する周辺の…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(6) 境界侵犯など敷地の形状・範囲を把握「公図の読み方」再建築の可能性も判断
前回の登記事項証明書に続き、今回は公図の読み方となる。公図では主に再建築の可能性を判断するために、(1)敷地の形状と範囲、(2)前面道路との接道関係、(3)前面道路の地番を把握していくのだが、その前に分類と作成年月日を見ておきたい。分類の記…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(5) 物件の変遷を追い全体像を把握へ「登記事項証明書の読み方」
不動産取引には登記事項証明書(以下、登記事項)を読むことが欠かせない。不動産の権利や範囲、資産価値など全体像を把握できるからだ。 登記事項は現在に至る登記の変遷が記載されている全部事項証明書で確認を行う。この変遷を追うことが重要で、記載事項…
取引関係の各書類 きちっと把握 ～畑中学 取引実践ポイント～ 複数所有者と変遷多い場合は丹念に 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(4)
不動産の取引には印鑑証明書など数多くの書類が必要となる。どの書類がどのような意味を持っており、どう見て、いつ頃に必要となるのかを把握しておけば、顧客に勘違いや、無駄を生じさせないように的確にアドバイスをすることができる。各書類について伝える…