不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(64) ～畑中学 取引実践ポイント～ 遺言書や遺産分割協議書など確認を「相続登記が済んでいない不動産」
相続登記が済んでいない不動産の売却相談を受けたら、(1)相続登記が済んでから、もしくは(2)相続登記の準備ができてから媒介契約を結んで売却活動に入ろう。理由は相続登記が万が一できないと、活動が無駄になるだけではなく、売買契約後だと売主の違約…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾
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不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(63) ～畑中学 取引実践ポイント～ 売主の潜在的なリスクに注意を 抵当権の抹消登記が済んでいない不動産
「既にローンの返済は済んでいます」 不動産の売却依頼の際に、抵当権が抹消されていない不動産であるのに、売主からそう言われたら要注意。すぐ「抵当権の抹消関係書類はお手元にありますか」もしくは「お借り入れした金融機関から完済時に渡された書類はお…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(62) ～畑中学 取引実践ポイント～ 清算金が売上げ扱いのケースも お金の流れが見える「清算書(2)」
今回は清算金の計算方法について述べてみる。おさらいとなるが清算書の目的は顧客から見て、「この金額を受け取れば(振り込めば)良い」とお金の流れが分かりやすく、理解できるようにすることだ。そのため計算過程は明示し、計算結果は分かりやすくして、顧…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(61) ～畑中学 取引実践ポイント～ 先に結論を述べ 後に根拠を提示 お金の流れが見える「清算書(1)」
不動産取引で9月末に集中するのが残代金決済と引き渡し。スムーズに進めるために顧客が何をすれば良いか分かるように決済日時や場所、必要書類の他に清算書を作成し事前に案内をしておくのが基本だ。清算書の目的は「この金額を受け取れば(振り込めば)良い…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編60 ～畑中学 取引実践ポイント～ 売主情報だけでなく自身で調査を「重要事項説明書を買主側宅建業者が作成する場合の注意点」
不動産売買に伴う重要事項説明書は売主、買主に分かれる共同仲介の場合、原則、売主側の宅建業者(以下、売主側)が作成する。重要事項説明書の構成は『買主目線×不動産情報』に要約できるので、買主が「勘違いをしていないか」「不利益を被らないか」を把握…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編59 ～畑中学 取引実践ポイント～ 測量図を基にセットバック 「前面道路が42条2項道路の場合」
前面道路の建築基準法上の取り扱いが42条2項道路の場合は、(1)測量図を作成し(2)中心線を判定(3)セットバックのラインを割り出す(セットバック面積を出す)ことが必要となる。売買不動産が土地ならほぼ必須。一戸建てでも再建築の可能性があるな…
道路所有者への対応欠かせず ～畑中学 取引実践ポイント～ 「私道通行掘削の承諾書」 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(57)
前面道路が私道の場合、通行や掘削の承諾書(以下、承諾書という)を道路所有者から取得するのが基本だ。理由は道路所有者から徒歩や車での通行および水道管などライフラインの埋設管工事に伴う掘削について「そんなことは承諾していない」とトラブルにならな…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(56)～畑中学 取引実践ポイント～ 各状況に応じて営業判断を「不動産の案内方法Ⅱ」
第20回で不動産の案内方法について触れたが、今回は案内時の各シチュエーションでどう判断をした方が営業としてベターなのかを考察をしてみたいと思う。 前回も書いたが案内では、(1)「不動産を買主に興味を持ってもらう」→「購入する方が利益があると…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(55) ～畑中学 取引実践ポイント～ スケジュール感を伝える 「媒介契約から売買契約まで1～3カ月」
不動産取引のスケジュール感をあらかじめ伝えておくと、顧客も「この時期が忙しくなるな」と予想ができ、時間が空くように調整してくれて、手続きがスムーズに進められるようになる。 また、丁寧に対応していただいたと好評価になり、次の依頼にもつながりや…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(54) ～畑中学 取引実践ポイント～ バランス感覚を持ち伝える「総会議事録と長期修繕計画」
総会議事録と長期修繕計画表は売主や管理会社から入手できるのであれば入手し読んでおこう。 総会議事録はマンション(区分所有住戸)内で何を検討しているのか現時点の課題が分かり、長期修繕計画表は修繕積立金の金額の妥当性と今後どのように金額が増減し…
～畑中学 取引実践ポイント～ 不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(53) 総会議事録の議題から読み解く「管理に係る重要事項報告書(2)」
前回に続き管理に係る重要事項報告書について。今回はその内容についてとなる。 見方は買主にとって「希望する利用ができるか」「予期せぬことがないか」「私たちの勘違いがないか」の3つの視点で各項目を確認していく。問題となる記述がなければOK、一方…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(52) ～畑中学 取引実践ポイント～ マンション状態を確認する書類 「管理に係る重要事項報告書(1)」
「マンション(区分所有住戸)は管理を見て買え」とよく言われる。これは管理状況が居住環境の良好さや資産価値の維持に直結するためで、購入後の満足度に関係するためだ。ただ、マンションは一戸建てと異なり管理方針を自分一人で決めることができず、多数の…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編51 ～畑中学 取引実践ポイント～ 注意すべきペット飼育制限と駐車場 「管理規約と使用細則」
区分所有住戸(マンション)の管理規約と使用細則は、買主の購入目的を満たせるかどうかを確認するために必要となる。そのため売買の際には売主から借りるか、コピーをしておき、案内時の説明や重要事項説明書の記載に利用していく。 ◎ ◎ ◎ もし、売主…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(50) ～畑中学 取引実践ポイント～ 「越境と共有塀の対応(2)」 所有者全員の承諾ないと撤去できず
共有塀があった場合は取引の進め方に注意が必要だ。塀の安全性が確認できないと再建築のため撤去が必要なことがある。そうすると引き渡し時までに共有塀の所有者全員に撤去の同意を得なければならない。その交渉時間を考えると引き渡しまで時間的な余裕を確保…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編49 ～畑中学 取引実践ポイント～ 「未越境と共有の対応(1)」 権利侵害を適格に判断して説明
隣地からの越境、隣地への越境がある場合は所有権等の権利侵害があるために、現地調査時に発見次第、所有者と相談をして、隣地所有者との間で解消できるのであればしておきたい。ただ、解消までの時間が足りない、交渉に時間がかかる場合は、売買契約時までに…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(48) ～畑中学 取引実践ポイント～ 宅建事業者にも責任が及ぶ 悪意ある売主想定、「未登記物件への対応」
売買で取り扱う建物に未登記部分がある場合、もしくはありそうな場合の対応は次の3つがある。1つ目は未登記部分の範囲を確認すること。2つ目は重要事項説明書や売買契約書に明記すること。3つ目は表示変更登記を行うこと。これらの対応をできる限り早めに…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(47) ～畑中学 取引実践ポイント～ 少しでも印象良く整理整頓を依頼 言いづらい事もハッキリ「売却準備(2)」
前回に引き続き販売活動前の売却準備。売主にしていただくことだ。集客、案内、クロージングの3段階に分けて(1)案内可能日の確認、(2)整理整頓と清掃、(3)資料提供の各依頼をしていくことになる。ここでのポイントは「売却に必要なことは、言いづら…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(46) ～畑中学 取引実践ポイント～ 時間かけて情報収集正確に 集客、案内、クロージング「売却準備(1)」
販売活動に入る前には、宅建業者と売主の双方とも買主(検討者)に「見に来てもらうため」、「買っていただくため」にその準備を行う。 その中で宅建業者の準備として集客、案内、クロージングの3段階に分けて(1)情報収集、(2)広告作成、(3)案内資…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(45) ～畑中学 取引実践ポイント～ プロなら高く売る提案 売主との対話と見せ方「価格査定(2)」
前回までに(1)机上査定、(2)現地査定と述べたので、今回は(3)売主との対話、見せ方の話になる。ポイントは「売主が期待(想定)していることを読み取り、それに対応できるようにする」だろう。 理由はそうしないと「期待と違っていたので、他の不動…
不動産ビジネス塾 売買仲介 初級編(44) ～畑中学 取引実践ポイント～ 素人には分からない専門性 現地査定は難しく考えず「価格査定(2)」
前回の(1)机上査定から続き、今回は(2)現地査定の話になる。ポイントは、(2)現地査定では現地を隅々まで見て「売主と買主が納得同意できる価格の根拠」を見つけることだ。現地査定はこの要素でプラス50万円、この要素でマイナス20万円とやってい…