不動産取引現場での意外な誤解 売買編(55) マンションはどのような不動産か?
Q そもそもマンションというのはどのような不動産なのでしょうか。 A 日本におけるマンションを理解するには、「建物」としての構造面での特徴と、「区分所有権」という権利についての法制面での特徴を理解する必要があります。 「建物」としての特徴は…
不動産取引現場での意外な誤解
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不動産取引現場での意外な誤解 売買編(54) 競売や公売がなされた場合、公債権と私債権ではどちらが優先されるか?
Q 当社は時々税金の滞納による差し押さえの登記がなされている物件を取り扱うことがありますが、このような物件を仲介する場合、どのような点に注意が必要でしょうか。 A まずはその所有者に差し押さえを解除してもらうこと、すなわち今回の取引でその滞…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(53) 競売はどのように進められていくのか、入札にローンの利用もできるか?
Q このコーナーでは、前々回から競売の話しが続いていますが、当社は不動産会社でありながら、今まで一度も不動産の競売に参加したことがありません。ついてはこの際、不動産の競売がどのように進められていくのかを知りたいと思いますので、まず基本的な手…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(52) 管理費の滞納分は競売手続でどのように回収されるか?
Q 競売というのはどのような権利に基づいて行われるものなのですか。 A 競売には、担保権の実行としての競売(いわゆる「任意競売」)と、判決その他の債務名義に基づいて行われる強制競売の2つがあります。したがって、担保権の実行としての競売の手続…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(51) 任意売却を成功させるための秘訣は?
Q 最近、競売の申立てをする直前に任意売却の話が持ち込まれるケースが増えていますが、何とか短期間で任意売却を成功させるコツみたいなものはないでしょうか。 A 結論から言えば、成功させるコツは、債権者をいかに説得するかということでる。具体的に…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(50) 賃貸借契約における保証契約は、付随契約か別個の契約か?
Q 前回、賃貸物件のオーナーチェンジに伴う連帯保証人の辞任の件が載っていましたが、連帯保証人に関する契約というのは、賃貸借契約に付随する契約とばかり思っていました。そうでもないのですね。 A 広い意味では付随する契約といってよいと思いますが…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(49) オーナーチェンジの際、連帯保証人が辞めると言ったら?
Q 賃貸物件のオーナーチェンジはよく行われますが、オーナーが代ったことで、賃貸借契約書を新しくする場合、今までの連帯保証人が辞めると言ってきたときは契約はどうなるのでしょうか。
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(48) アパートなどの借家権価格はどう算出するか?
Q 前回の建物賃貸借における借家権価格での立退料の続きを聞きたいのですが、例えばその明け渡しの対象になっている建物がアパートなどの共同住宅の場合には、その借家権価格というのは、当然1部屋ごとの土地価格や建物価格をベースに算出するのでしょうね…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(47) 借家権価格とはどのようなものか?
Q 借家権価格相当額の立退料の支払いが認められたケースとはどのようなものですか。 A 賃貸人が、紙屑集配の倉庫として賃借人が使用している建物について、築後60年程度経過しており、腐朽がはなはだしく、建て替えるなどして本件建物の敷地の効率的利…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(46) 「立ち退き料」の額はどのくらいになるのか?
Q 前回、明け渡しの「正当事由」がどういうものかということが載っていましたが、考えようによっては、古い建物の場合には、立ち退き料を支払えば明け渡しが可能ということが考えられますね。 A 古い建物といっても程度問題だと思いますが、通常の木造の…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(45) 明け渡しの正当事由はどう判断されるのか?
Q 前回の続きです。オーナーチェンジのされた賃貸マンションを競売で取得しても、入居者の明け渡しができないのでは、競落のメリットがないということになりますが。 A 原則的にはその通りです。しかし、その競売に付された賃貸マンションがオーナーチェ…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(44) サブリース契約でオーナーチェンジされるとエンドユーザーの立場は?
Q 当社は先日、ある賃貸マンションのオーナーから、サブリース契約を締結しているマンションをサブリース付きで買い受けました。その際、同マンションに登記されていた抵当権は抹消され、同時に当社が借り入れた銀行融資のための抵当権が設定登記されました。この場合、同マンションの賃借人であるサブリース業者は、新たな抵当権者となった銀行に対抗できる賃借人ということになるのでしょうか。
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(43) 借地非訟事件手続とはどのようなことを行うのか?
Q 不動産の仲介業者です。前回、貸主・借主の契約上の地位の移転問題で、地主が貸地を譲渡するのは借主の承諾なくできるが、借主が地主の承諾なく借地権を譲渡すると、契約解除事由になると書かれていました。ずいぶん不公平だと思うのですが。 A 前回は…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(42) 貸主の地位の移転、借主の地位の移転とは?
Q そもそも相続というものがどういうものかがよく分かりません。 A 相続というのは、被相続人(死亡した人)が生前に有していた権利義務の一切を引き継ぐということです。したがって、前回申し上げたように、相続する権利義務のうち義務(負債)の方が多…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(41) 地主に共同相続が発生した場合、地代は誰に支払えばいいのか
Q 地主に相続が発生した場合、通常、複数人の共同相続ということになると思います。そのような場合、借地人としては誰に地代を支払ったらよいのでしょうか。 A 誰に支払っても構いません。しかし、すぐには窓口は決まらないでしょうから、借地人としては…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(50) 中間省略登記の代替手段は免脱手段に使われないか
Q 従来行われていた中間省略登記は、その申請が事実と異なる違法な申請によるものがほとんどと書かれていましたが、それは本当のことなのですか。 A 本当です。手続的には違法な申請に基づくものですが、実体的には甲・乙・丙の三者が中間省略登記につい…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(49) 中間省略登記について教えてほしい
Q 従来の中間省略登記に代わる措置として、「第三者のためにする契約」方式と「買主の地位の譲渡契約」方式があると聞いていますが、「買取り仲介」による中間省略登記というのはどちらですか。 A どちらの方式ということではなく、強いて言うならば、「…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(48) 建築条件付き土地売買契約の仲介手数料は、いつ請求できるか?
Q 当社が、住宅メーカーが所有している土地を建築条件付で仲介した場合、その土地売買に伴う仲介手数料はいつもらえるのでしょうか。 A 住宅メーカーからもらう手数料については、その媒介契約書に「特約」を定めれば、土地売買契約締結時に受領すること…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(47) 途中で契約解除となった場合、残りの仲介手数料は請求できる?
Q 最近の裁判例を見ていると、売買契約が残金決済前に手付放棄や手付倍返しで解除されると、残金決済時に受領する仲介手数料の半額がもらえないように思えるのですが。 A 現段階で言えることは、従来から定着された判例として考えられている「報酬請求権…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(46) 仲介業者の報酬請求権についての根拠法は?
Q 仲介業者の報酬請求権については、宅建業法にその上限を定める規定はありますが、そもそもの報酬請求権についての根拠法はあるのですか。 A 直接の根拠法というものはありません。しかし、不動産の取引の仲介という行為は、契約という法律行為の仲立ち…