不動産取引現場での意外な誤解 売買編(65) 分譲会社の倒産で、同名義の私道の通行権はどうなるか?
Q 昔のミニ開発物件で困るのは、当時の分譲会社が倒産し、その開発された道路(私道・位置指定道路)の所有名義が分譲会社のまま残っている場合です。このような場合でも、分譲地の購入者にはその私道に対し通行地役権が設定されていると考えてよいのでしょ…
不動産取引現場での意外な誤解
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不動産取引現場での意外な誤解 売買編(64) 契約解除は「付随義務違反」でも行えるのか?
Q 今回は、契約に付随する義務を当事者が履行しなかった場合にも契約の解除ができるのかという問題について伺いたいと思います。 A 「付随義務違反」であっても、ケースによっては契約を解除することができる場合もありますし、できない場合もあります。…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(63) 分譲物件の売買における「履行の着手」とはいつの時点か?
Q 宅建業者が売主で宅建業者以外の者が買主になる場合の売買契約においては、買主からの手付解除は売主(分譲業者)が履行に着手するまではできると定められています。ということは、売主が物件を引き渡す直前までは手付解除ができるということでしょうか。…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(62) 契約違反があった場合、契約を解除しないで「違約金」を請求できるか?
Q 当社は分譲物件の売主ですが、買主が予定の期日までに売買代金を支払ってくれないので、資金繰りに大変困っています。このような場合、当社としてもいつまでも待っていられませんので、やむを得ず売買契約を解除せずに、「違約金」の請求をしたいと考えて…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(61) 売買契約書に「手付金には利息を付けない」条項があるのはなぜか?
Q 不動産の仲介業者ですが、不動産の売買契約書を見ると、その条項の中に、「手付金には利息を付けない。」という文言が入っていることがあります。なぜ、このような利息についての文言が入っているのですか。 A 売買契約が解除されますと、民法の規定に…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(60) 借地人が更新料を支払う本当の理由は何か?
Q 前回、借地契約の場合の更新料の話が載ってましたが、借地契約の場合には、もともと更新料を支払う義務はないものですよね。 A その通りです。その点は、借家契約の場合と同じです。 Q それなのに、借地人の方からむしろ積極的に更新料を支払うよう…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(59) 借地契約の更新料は、なぜ特約もないのに支払うのか?
Q 借地の場合には、更新料を「支払う」という約束がないにもかかわらず、ほとんどの借地人が更新料を支払っているようですが、それはなぜなのでしょうか。 A それは、現在更新される借地契約のほとんどが40～50年以上前からの契約ですから、その当時…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(58) 更新料は、法定更新でも支払う義務があるか?
Q 契約の更新のときに支払う「更新料」というのは、支払う義務があるものなのでしょうか。 A 更新料というのは、「支払う」という約束をした以上は支払わなければならないものだということです。したがって、「支払う」という約束をしていなければ、支払…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(57) 「立ち退き料」の額は一般的にどの程度か?
Q 契約の更新というのは、契約期間が満了しても契約が終了せず、継続されるものだということですが、契約の更新というのは、契約の当事者が期間の満了にあたり、少なくとも契約を継続させるという合意をすることが前提になると思いますが、そういう理解でよ…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(56) 賃貸での「残置エアコン」は誰のものか?
Q 当社は賃貸借の仲介と管理をしている宅建業者ですが、当社は今まで、賃貸物件の中に残置されたエアコンが故障した場合の費用負担については、すべて借主負担としてきましたが、苦情が多いのも事実です。そもそもこの従前の借主が残置したエアコンというの…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(55) 入居時の経歴詐称は、更新拒絶の正当事由になるか?
Q 定期借家契約の再契約をする場合の条件で、借主が入居時の経歴を偽っていたときは、貸主は再契約の締結を拒否することができるでしょうか。 具体的には、「会社役員」ということで書類が提出されていたのですが、実際は単なる「顧問」ということで、それ…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(54) 定期借家で「契約終了通知」を出さないと、どうなるか?
Q 定期借家契約が終了する前の借主に対する事前の「契約終了通知」について、その「通知期間」を「1年前から6か月までの間」と定められていますが、もしこの期間内に貸主が終了通知を出さなかったら、契約はどうなるのでしょうか。期間の満了により契約は…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(53) 定期借家の再契約の予約はできるか?
Q 定期借家における最大の問題点は契約の更新がないことなのですが、当社はこの問題を解決する方法として、とりあえず2年の定期借家で締結するが、その2年間に1回も家賃の滞納がなかったことと、契約違反がなかったことを条件に、借主との間で再契約をす…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(52) 1年未満の定期借家での事前終了通知はいつ行うのか?
Q 定期借家の契約期間の問題ですが、期間は更新がないだけに比較的長く定められることが多いように思われますが、期間は何年でもよいのですか。 A 何年でもよいのです。契約期間については、定期借家に限らず、建物の賃貸借については民法604条の最高…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編(51) 普通借家から定期借家への切り替えはできるのか?
Q 定期借家の制度が創設されてからすでに13年が経過しましたが、未だ居住用の建物の賃貸借については、その改正法の施行(平成12年3月1日)前からの普通借家を定期借家に切り替えることができません。それはなぜなのでしょうか。 A 結論から言えば…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(60) 法人格のない団体も消費者契約法の事業者になるのか?
Q 消費者契約法の適用のある「事業者」には法人も含まれますが、法人格のない団体はどうなるのでしょうか。 A 法人格のない団体であっても、団体としての実体があれば、「事業者」に含まれます。なぜならば、消費者契約法は、「法人その他の団体」をすべ…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(59) 消費者契約で明け渡し遅延のペナルティを賃料の3倍とできるか?
Q 不動産の仲介業者です。以前のこのコーナー(売買編・第40回)で、消費者契約において宅建業者が売主になる場合は宅建業法が適用され、宅建業者以外の事業者(会社など)が売主になる場合は消費者契約法が適用になると書かれていました。このように民法…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編 (58) 消費者契約で遅延損害金などの特約は自由に定められるか?
Q 売買や賃貸の仲介をする場合、消費者契約法で、代金や賃料の不払についての遅延損害金を一定の率以下にしなければならないと聞いたのですが、本当ですか。 A 本当です。その率は年14.6%(日歩4銭)で、その根拠になっているものには、例えば建設…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(57) 不動産業における消費者契約とはどういうものか?
Q 最近は宅建業法以外に消費者契約法によって消費者の権利が保護されてきていますが、不動産業においては具体的にどの契約をいうのでしょうか。 A 消費者契約というのは事業者と消費者との間の契約をいうわけですから、業態を分けて、下表を見たら分かり…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(56) マンションの瑕疵は誰が責任を負うのか?
Q 前回の「管理規約をどのように定めるかが非常に重要である」ということは、管理規約で区分所有権の範囲を決めることができるということでしょうか。 A そうです。それが区分所有権の大きな特徴の1つなのです。ほとんどのマンションが、各部屋の玄関扉…