不動産取引現場での意外な誤解　賃貸編(45)　明け渡しの正当事由はどう判断されるのか?

Q　前回の続きです。オーナーチェンジのされた賃貸マンションを競売で取得しても、入居者の明け渡しができないのでは、競落のメリットがないということになりますが。

A　原則的にはその通りです。しかし、その競売に付された賃貸マンションがオーナーチェンジによって抵当権者すなわち競落人に対抗できる入居者ばかりになったとしても、その賃貸マンション自体が老朽化しているとか、土地の有効利用が図られていないといった客観的事情がある場合には、明け渡しのための「正当事由」を補完する「立退料」の支払いを条件に明け渡しが認められることもあるわけですから(判例)、すべての物件について立退きができないとか、建て替えができないというのは正確ではありません。

Q　ということは、そういう賃貸物件を競落する場合には、入居者の対抗関係ばかりを考えて入札するのではなく、建物の築年数であるとか、都市計画法上の土地の利用状況も考えて判断すべきであるということですね。