不動産現場での意外な誤解 売買編139 抵当権も20年で消滅時効にかかる?
Q 以前(売買編第122回)、判例は、賃借権の時効取得を認めているという記述がありましたが、どうも納得がいかないのですが。 A それについては、賃借権は賃料の支払先がどうなっているのかという問題があるので、時効取得は難しいのではと記しました…
不動産取引現場での意外な誤解
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不動産現場での意外な誤解 売買編138 所有権放棄制度の対象となり得る土地は?
Q 前回までで、所有者不明土地における土地活用の重要ポイントは、公共事業と地域福利増進事業だと分かりました。 A そのために、特措法が土地収用の手続を合理化し、補償金についての従来の収用委員会裁定を知事裁定に改め(同法27条)地域福利増進事…
不動産現場での意外な誤解 売買編137 特措法38条の家裁への申立権の適用範囲は?
Q 相続財産管理人制度について、民法951条が「相続人のあることが明らかでないときはその財産を法人として扱う」としていますが、これはどういう意味でしょうか。 A この制度は、相続人がいるかいないか分からない財産を管理する制度なのですが、その…
不動産現場での意外な誤解 売買編136 所有者不明土地の収用は誰が決めるのか?
Q 前々回で、相続財産管理人制度は民間事業者も利用できる可能性があるということでしたが、それは民間事業者が、所有者不明土地で地域福利増進事業を行う場合の話ですよね。 A その通りです。民間事業者が、特措法38条の規定を根拠に、すでに判明して…
不動産現場での意外な誤解 売買編135 戸籍を見れば相続関係がすべて分かるか?
Q 所有者不明土地においては、相続財産管理人制度(民法951条以下)や不在者財産管理人制度(民法25条)を利用し、相続人を探索することができるということですが、この制度を利用するときの両者の違いがよくわかりません。 A 端的に申し上げれば、…
不動産現場での意外な誤解 売買編134 相続財産管理人制度は民間事業者も利用できる?
Q 前回出ていた相続財産管理人制度(民法951条以下、特措法38条)は、その制度利用を国や地方公共団体に限定せずに、「特定所有者不明土地」において民間業者が行う地域福利増進事業(特措法6条以下)の際にも利用できるようにしたらよいと思うのです…
不動産現場での意外な誤解 売買編133 相続人が判明しない場合の最後の手段は?
Q 前回のこのコーナーの記述によると、所有者不明土地に関する特措法の「所有者不明土地」は、所有者がいることは分かっているが、何人いるかが分からない土地も含まれるようですが、それでよいのですね。 A よいです。所有者不明土地の定義については、…
不動産現場での意外な誤解 売買編132 相続人が全員分からなくても相続登記は可能か?
Q 前回、所有者不明土地と「空き家」は関係あるということで、さいたま市内の空き家が紹介されていましたが、その空き家の土地は、本当に特措法でいう「所有者不明土地」になるのでしょうか。 A その空き家の土地について、本当に相続人が何人いるか分か…
不動産現場での意外な誤解 売買編131 所有者不明土地と空き家は関係があるか
Q 所有者不明土地について、もう少し詳しく知りたいのですが。 A そのためには、まずその対策法である「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」の内容を知ることです。そしてその中で、所有者不明土地がどのような問題を引き起しているか、…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編130 貸主からの明け渡し交渉の決め手は立ち退き料か?
Q 以前のこの賃貸借編のコーナー(第127回)で、貸主からの解約申入れには正当事由が必要であるが、その正当事由は、申入れ時にはなくても、後から具備すれば明け渡しは可能だと書いてありました。となると、貸主は、この判例をタテに、さほどの理由もな…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編129 違約金付きであれば貸主からの中途解約も有効か
Q 前回、貸主からの中途解約は「正当事由」があってもできないし、借主からの中途解約も「特約」がなければできないと書いてありました。 A その通りです。いずれも、期間の定めがある契約の場合にはそのようになります。その理由は、契約期間が定めてあ…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編128 法定更新後に貸主が契約を終了させるには?
Q 前回、建物賃貸借契約においてかなりの人が誤解をしている事案として借地借家法27条と28条の関係が出ていましたが、26条の更新拒絶の場合も「正当事由」が必要になるのでしょうか。 A 必要になります。そのことは、28条の「正当事由」に関する…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編127 貸主に「正当事由」がなくても明渡し請求は可能?
Q 建物賃貸借契約の解約申し入れについては、かなりの人が誤解をしていると聞いたことがあります。それはどういう点でしょうか。 A その誤解の一番の問題点は、貸主には「正当事由」がなければ解約の申し入れができないということについて、契約期間の満…
不動産現場での意外な誤解 売買編125 賃貸物件が火事で損傷したら賃料は?
Q 前回、賃貸している店舗の明け渡し交渉中に、その店舗の内装が火災で焼失したという記述がありました。このような場合、店舗の内装が焼失したということは、建物の躯体に影響がなかったといえると思いますので、そうなると、それは建物の「一部滅失」とい…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編124 店舗の明渡し交渉中の火災は借主の責任?
Q 当社は賃貸物件の管理もしている宅建業者ですが、このたび貸主から、賃貸マンションの1階店舗の明け渡し交渉の依頼を受けました。ところが、その交渉中に、店舗の内装が火事で焼けてしまいました。このような場合、どのように対応したらよいでしょうか。…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編123 賃貸借で目的物の返還条項を定めなかったら?
Q このたびの民法改正で、賃貸借契約を締結するには、借主の「目的物返還義務」を定める必要があるということになりましたが(改正法601条)、もし当事者がその返還義務を定めなかったら、契約はどうなるのでしょうか。 A 法文上は、賃貸借契約として…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編122 「1年未満」の賃貸借を期限付の契約にできる?
Q 前回、期間が「1年未満」の建物賃貸借契約を締結した場合には、「期間の定めがない」契約を締結したものとみなされるということでしたが(借地借家法29条(1))、その「期間の定めがない」というのはどういうことなのでしょうか。 A 「期間の定め…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編121 不動産の賃貸借で期間の制限はあるか?
Q このたびの民法改正で、賃貸借に関する現行の20年の制限規定が50年に引き上げられましたが(改正法604条)、宅建業者が主に取り扱う借地借家に関する規定については、どのようになったのかがよく分かりません。 A 結論から申し上げれば、借地借…
不動産現場での意外な誤解 売買編130 外国人の不動産所有者に相続が発生したら?
Q 所有者不明土地とは直接の関係はないと思いますが、外国人が日本国内に不動産を所有していながら死亡した場合には、どのような相続関係になるのでしょうか。 A これは、いわゆる「渉外相続」の問題です。この点は、死亡した人(被相続人)が外国人の場…
不動産現場での意外な誤解 売買編129 所有権の放棄制度や相続登記の義務化等は?
Q これまで、所有者不明土地に関する問題点や所有者の探索方法について聞いてきましたが、特措法との関連で、それに関係する法律の改正などはされないのでしょうか。 A 前回にも民法が定める相続財産管理人や不在者財産管理人の制度について改正の話をし…