不動産現場での意外な誤解 売買編150 不動産の買取仲介における仮登記の移転とは?
Q 前回、二重売買を防止するための仮登記の例として、所有権移転請求権仮登記(2号仮登記)が取り上げられていましたが、その所有権移転請求権を移転する仮登記、あるいはその移転請求権を更に移転する請求権の仮登記もあると聞いています。これらはどのよ…
不動産取引現場での意外な誤解
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不動産現場での意外な誤解 売買編149 不動産売買で仮登記を付ける本当の意味は?
Q 前回、現行の取引慣行である「手付金・残金」という代金支払方法をとった場合には「手付金リスク」があるということでしたが、それは手付金を「解約手付」として授受するからですよね。 A その通りです。したがって、解約手付性を排除できる「売主宅建…
不動産現場での意外な誤解 売買編148 不動産売買での「手付金リスク」は防げるか?
Q 前回は「仮登記」についてのかなり専門的な話が出ましたが、仮登記というのは、そんなに簡単に登記できるのですか。 A 簡単というわけではありませんが、前回紹介した地面師事件においては、所有者の印鑑証明書がなくてもできる方法として、詐欺師グル…
不動産現場での意外な誤解 売買編147 仮登記がもつ順位保全の効力は悪用される?
Q 今日は、「仮登記」の話を伺いたいのですが。 A 何かありましたか。 Q 実は、以前に住宅新報が主催した地面師事件のセミナーで、地面師グループが「仮登記」を多用し買主を安心させる手口が紹介されていましたので、再度仮登記がもつ意味を知りたく…
不動産現場での意外な誤解 売買編146 日本国憲法の施行に伴う応急措置法とは?
Q 所有者不明土地に関する所有者探しの問題点を追求していけばいくほど、新旧両民法の相続のしくみが重要になってくるわけですが、ここまでの説明でかなり分かったような気がします。 A 確かに、旧民法下においては家督相続の制度があったので、かなり分…
不動産現場での意外な誤解 売買編145 旧民法下の遺産相続は新民法下の相続と同じ?
Q 以前のこの〔売買編〕のコーナーに、旧民法下においては、家督相続以外に「遺産相続」という制度があったと書いてありましたよね。 A その通りです。当時は、戸主以外の家族にも財産の特有が認められておりましたので(旧民法748条)、その家族の財…
不動産現場での意外な誤解 売買編144 胎児も家督相続人になれたのか?
Q 前回まで、旧民法時代の家督相続人の話をしていただきましたが、女性も家督相続人になれたというのには少し驚きました。 A 確かにそう思うかも知れませんが、それは、やはり当時は「家」の存続ということを第一に考えていたからだろうと思います。 Q…
不動産現場での意外な誤解 売買編143 家督相続は戸主の死亡以外にも生じるか?
Q 旧民法下の家督相続は、やはり戸主の死亡がその開始原因ですよね。 A そればかりではありませんが、戸主の死亡がその1つであることはその通りです(旧民法964条1号)。そして、その死亡には自然死亡のほか、失踪宣告による擬制死亡も含まれます。…
不動産現場での意外な誤解 売買編142 旧民法下の「家」はどのようにして設立されたか?
Q 前回は、旧民法下における「家」の制度の骨格部分についての話がありましたが、その家の制度と戸籍法との関係を知りたいのですが。 A 家の制度は、旧民法にその主要部分の規定があり、その家の制度を手続的にフォローする規定が戸籍法です。つまり、家…
不動産現場での意外な誤解 売買編141 旧民法時代の「家制度」とはどのような制度か
Q 以前の〔売買編〕の最後に、旧民法時代の「家」の制度がどのようなものであったかを知ることは、所有者不明土地における所有者の探索の上でも非常に重要だということが書かれてありました。 A その通りです。当時の「家」の制度を知ることは、その当時…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編140 改正民法605条の3はどういう趣旨の規定か
Q 改正民法605条の3の「合意による不動産の賃貸人たる地位の移転」という見出しの規定は、その前の605条の2の「不動産の賃貸人たる地位の移転」という見出しの規定と関連があるように思えるのですが、条文だけを見ていると、その意味がよく分かりま…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編138 貸ビルの購入者は滞納賃料の請求ができるか?
Q 前回、貸ビルの売買に伴う賃貸借契約の承継についての話がありましたが、そのビルの借主に賃料滞納者がいた場合、その滞納賃料債権が新所有者に引き継がれるのでしょうか。 A 当然には引き継がれません。賃貸借契約の内容はそのまま新所有者に引き継が…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編137 貸ビルの売却前の明け渡し合意は承継される?
Q 貸ビルの売買で案外多いのは、貸ビルが古いために建て替えが必要だということで、売主側が買主に対し、「入居者は、すでに次の契約更新時までに建物を明け渡すことを条件に賃料の減額に応じている」として、あたかも借主が明け渡しに同意しているかのよう…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編136 店舗の借主が死亡したら契約はどうなるか?
Q 店舗の賃貸借で借主が死亡した場合、契約関係はどうなるのでしょうか。 A 借主が死亡したということは、個人ということですから、その店舗の賃借権は相続の対象になります。したがって、相続人が複数であれば、その複数人の共同相続ということになりま…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編135 貸ビルの売買で既存の看板は撤去できるか?
Q 業務用ビルの賃貸仲介の常識として知っておきたいのですが、貸主には借主に対し、建物の外壁に看板を設置させる義務があるのでしょうか。 A 義務まではありませんが、借主からの要求があれば、ビルの品位を損なわない範囲で設置を認めてもよいのではな…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編134 商業ビルで途中の業種変更を禁止できるか?
Q 賃貸物件が商業ビルのような場合に、テナントの「目的外使用」ということで問題になることもあるのではないでしょうか。 A あります。建物の「目的外使用」については、複合ビルの場合に多く問題になりますが、オフィスビルの場合でもないわけではあり…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編133 大家が勝手に貸すと言ったが、断れるか?
Q 当社は、先日A業者から、大家が勝手に借主と次のようなやりとりをしてしまったために、契約の締結を断れずに困っているという相談を受けました。その理由は、仲介業者であるA業者の所に、既に先客が申込みをしていたからです。 「(大家)○号室なら空…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編132 通常の賃貸借では面積不足の責任は生じない?
Q 前回の賃貸借編の記述を読んでいると、通常の建物賃貸借契約においては、面積に多少の誤差があっても貸主は契約不適合責任を負わないように感じているのですが、そういう理解でよいのでしょうか。 A 必ずしもそういうことを言っているわけではありませ…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編131 建物の数量指示賃貸借というのはあるのか?
Q 建物賃貸借契約締結後、実際の面積と契約書の面積に誤差があった場合にトラブルになるケースがありますが、賃貸借契約の場合にも「数量指示賃貸借」というのはあるのでしょうか。 A あります。そういう賃貸借というのは判例によれば、「当事者が目的物…
不動産現場での意外な誤解 売買編140 超長期相続登記未了土地の所有者を知るには?
Q 以前の〔売買編132回〕の記述の中に、明治30年から一度も相続登記がされていない土地のことが出ていましたが、なぜ登記がされなかったのでしょうか。 A その理由は、以前にもお話した通り、相続人側の事情か戦争などによる事情しか考えられません…