不動産現場での意外な誤解 売買編128 法人名義の土地でも所有者不明地になる?
Q 最終的に所有者が見つからなかったら、その土地はどうなりますか。 A 最終的には国の所有ということになりますが(民法239条(2))、それまでは民法951条以下に定められている「相続財産管理人」の制度を利用するか、民法25条(1)の「不在…
不動産取引現場での意外な誤解
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不動産現場での意外な誤解 売買編127 家督相続後の土地が所有者不明地だったら?
Q 前回、所有者不明土地について所有名義人の相続人を探し出すには、住民票の制度が創設された1952(昭和27)年を境にするとありました。その名義人の所有権移転の登記の日がそれ以前であれば、住所地を本籍地とする戸籍から調査を開始すると。 A …
不動産現場での意外な誤解 売買編126 所有者不明土地の相続人を探し出すには? 1952年を境にして、名義人の戸籍と同附票または住民票から相続人を探し出します
Q 前々回に所有者不明土地の相続人を探し出すことについて記載がありました。しかし、相続人を探し出すといっても、昔からの土地ですから、戸籍と住民票の関係が分からないと簡単にはいかないのではありませんか。 A その通りです。そこで、以下その相続…
不動産現場での意外な誤解 売買編125 「1960年以前のことは土地台帳も調べる」とは?
Q 前回、「土地台帳」のことが出ていましたが、詳しく知りたいのですが。 A 「土地台帳」とは、明治政府がそれまでの年貢(米による税納付)の制度を金銭納付に改めた際に、その納税の基礎となる土地の所有者に発行した「地券」(土地の「権利証」のよう…
不動産現場での意外な誤解 売買編124 所有者不明土地での他の注意すべき登記は?
Q 他に注意すべき登記があれば、その抹消方法も教えてほしいのですが。 A あるとすれば、買戻しの付記登記がそのままになっていたり、売買予約による所有権移転請求権の仮登記、あるいは仮差押・仮処分などの嘱託登記が同様になっている場合が考えられま…
不動産現場での意外な誤解 売買編123 所有者不明土地の休眠担保権の抹消方法は?
Q 前回、所有者不明土地に付着している権利の消滅や登記の抹消を求めていくのは宅建業者の役割であると書いてありましたが、その抹消する権利というのは、長年放置されてきた用益権や担保権の登記の抹消のことですよね。 A その通りです。それらの権利は…
不動産現場での意外な誤解 売買編122 所有者不明土地に対する宅建業者の役割は?
Q 前回、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の話が出ていましたが、その中で、「土地に付着している占有権、用益権、担保権が問題になる」と書いてありました。そのことを詳しく知りたいのですが。 A 正確には、いわゆる「休眠担保権」と…
不動産現場での意外な誤解 売買編121 物権法と所有者不明土地特措法との関係は?
Q 前回の〔売買編〕では、物権法に関するかなり難しい問題が続きましたが、それらの物権法と今話題になっている所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法(以下「特措法との関係はあるのでしょうか。 A 大いにあります。それは、この特措法の最…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編120 「敷金0」で敷金ありと同じ効果を生む方法は?
Q 前回の記述で、現行の賃料保証制度の問題点がよく分かりました。しかし一方で、厳しい賃貸市場の現実があることも見逃せません。 A それは分かるのですが、それにしても、事業用の物件や学生向けの物件であればともかく、一般の居住用物件の賃貸がすべ…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編119 現行の賃料保証制度の問題点はどこに
Q 前回、保証会社による賃貸借の保証に関し、保証会社がその求償権を担保するために個人保証人を求める制度は見直した方がよいというような意見がありました。それをもう少し詳しく知りたいのですが。 A 現行の個人保証人を求めるシステムの場合は、保証…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編118 保証会社の保証システムはこれでよいか?
Q 賃貸借契約のような継続的な契約の保証人になるということは、その改正法の規定(465条の2)にもあるとおり、保証する債務が特定しないために非常にリスクが高く、そうなると、これからは個人の保証人のなり手がいなくなるのではないでしょうか。 A…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編117 保証人の責任は法人と個人で差があるか?
Q 前回の記述(最高裁判例)によれば、賃貸借契約における借主の賃料不払に対する保証人の責任は、契約が何回更新されようと、特段の事情がない限り、増額された賃料であっても責任を免れないということでした。 A その通りです。 Q そうすると、その…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編116 改正民法はなぜ個人根保証の規定を改正した
Q このたびの民法改正においては、賃貸借に関する大きな問題点として、個人の保証人が、賃貸借の借主の保証人になる場合の問題があると聞いています。 A その通りです。その一番の問題は、すでにご承知のとおり、個人の保証人が保証契約を締結するときに…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編115 民法上の賃貸物件が売却されたら貸主は?
Q 前回までの「貸主の地位の移転」の問題は、要は賃貸物件をそのままの状態で売却した場合に、特約がなければ誰が貸主になるのかという問題ですよね。 A 簡単に言えば、そういうことです。その点について改正民法は、従来の判例理論を踏襲し、「貸主の地…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編114 貸主の地位の留保中に物件が転売されたら?
Q 前回の記述で、「貸主の地位の移転」に関する地位の留保規定が「転貸借」を構築し、それによって借主を保護していることがよく分かりました。しかし、その「転貸借」についても、20年に施行される民法改正で変更があったのではありませんか。 A あり…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編113 貸主の地位の留保規定新設の真の理由は?
Q 今まで、賃貸物件が譲渡された場合の「貸主の地位の移転」とその「地位の留保」に関する規定について聞いてきましたが、そもそもなぜ改正民法がそのような規定(605条の2)を設けたのでしょうか。 A それは、もともと不動産業界に、賃貸物件の所有…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編112 貸家売買で貸主の地位を留保したら(2)
Q 前回は、貸家が居抜きで売買された場合の「貸主の地位の移転」に関する改正民法の規定(605条の2)について聞きました。その中で、改正民法が、貸主の地位が従前の貸主(旧所有者)に留保されている間の敷金の返還債務の帰属先について規定を設けなか…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編111 貸家売買で貸主の地位を留保したら?(1)
Q 以前に掲載された「賃貸借編110」の記述の中に、貸家を居抜きで売買した際に、当事者間で貸主の地位を売主に留保しても、単に特約をしただけでは貸主の地位は買主に移転してしまい、敷金の帰属問題だけが残るということが書いてありました。しかし、そ…
不動産現場での意外な誤解 売買編120 通行権の有無が取引上問題となる通行権は?
Q 今回の売買編では後半は「通行権」の問題が続きましたが、そもそも通行権というのは、どのような権利でしょうか。 A 「通行権」というと何か新しい権利のように思えますが、歴史的には、国家の形成と共に内容を変えて今日に至っているもので、戦国時代…
不動産現場での意外な誤解 売買編119 囲繞地通行権は借地人や借家人にもある?
Q 以前の売買編116の中に、土地の切り売りで法律上当然に生じる通行権は囲繞地通行権以外にはないという記述がありましたが、その囲繞地通行権というのは、その袋地が転々譲渡されても、その権利は付いて回るということでよいのでしょうか。その譲渡が競…