不動産取引現場での意外な誤解 売買編118 地役権設定契約では何が定められるか?
Q 前回、地役権設定契約の内容について話がありましたが、その契約書には具体的にどのような事項が定められるのでしょうか。 A 一般的な例で申し上げれば、次のような事項が盛り込まれると思います。 (1)当事者の表示と契約締結の合意文言、(2)権…
不動産取引現場での意外な誤解
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不動産取引現場での意外な誤解 売買編117 地役権の存続期間に制限はあるか?
Q ここ何回か「地役権」の話が続いていますが、そもそも地役権には存続期間というのがあるのでしょうか。 A 民法には、存続期間についての定めはありません。したがって、期間は当事者が自由に定めることができ、例えば「永久」とすることもできると解さ…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編116 地役権には、隣地に何もさせないものがある?
Q 前回の「地役権」に関する記述の中に、分譲主と分譲地購入者との間にはその分譲地内の私道の通行についての「合意」があると書いてありましたが、その合意というのが「地役権設定契約」ということでしょうか。 A その通りです。もともと地役権というの…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編115 他人の私道でも無断で通行できる?
Q 抵当権についての話が続きましたが、その他にも宅建業者が知っておかなければならない権利としては「地役権」があると思うのですが。 A その通りです。この「地役権」というのは、どちらかというと電力会社とかマンションディベロッパーなどの事業者が…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編114 抵当権の処分とはどういうことか?
Q 抵当権者は抵当権を処分することができると聞いていますが、それはどういうことでしょうか。 A 抵当権者が、その権利や順位を、無担保権者や後順位者の利益のために譲渡あるいは放棄し、配当面での変更をすることです。 Q 具体的に説明していただき…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編113 改正された抵当権消滅請求制度とは?
Q 今回は、従来の「滌除(てきじょ)」の制度が抵当権消滅請求の制度(民法379条)として、どのように改正されたのかを伺います。 A その最大の改正点は、抵当権者に対する「1割増し」での増価競売や買い受けの義務が撤廃されたということです。 し…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編112 抵当権消滅請求制度を設けた本当の理由は?
Q 不動産取引で意外と知られていないのが、前回の抵当権の消滅請求の制度だと思うのですが。 A そうですね。不動産を抵当権の付いたまま購入するというケースは少ないでしょうから、その通りでしょうね。ところで、何かあったのですか。 Q 実は、先日…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編111 抵当権付きのまま物件を購入しても問題ない?
Q 抵当権の知識は競売によって知ることができると言われましたが、その他にも学ぶ方法はあるのでしょうか。 A ありますが、やはり私達宅建業者は競売とか、抵当権付の物件を売買するといった観点から学ぶのが一番良いと思います。なぜならば、抵当権の及…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編110 貸家の売買で貸主の地位を売主に留保したら?
Q 前回、賃貸物件が居抜きで売買された場合、貸主の地位は買主に移転し、そしてそれは、賃貸物件がサブリース物件であっても同じで、貸主たる地位が買主に移転するだけで転貸借関係には影響がないということでした。 A その通りです。しかしそれは、賃貸…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編109 貸家の居抜き売買における借主への通知は?
Q よく聞く話として、アパートなどの貸家を居抜きで売買したときに、その売買の当事者が事前に貸家の所有権が移転することを借家人に通知しないで、いきなり家賃の支払先変更の通知を出したためにクレームになったというものがあります。 A この問題は、…
不動産取引現場での意外な誤解 1年未満の借家はすべて無期限の借家になる?
Q 前回、「一時使用目的」の建物賃貸借は、借地借家法の借家の章の規定の適用を受けないと書かれてありましたが、それは民法の規定の適用を受けるということでしょうか。 A その通りです。民法601条以下の賃貸借の規定が適用されるということです。た…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編107 一時使用目的の建物賃貸借とは?
Q 土地の賃貸借については、借地借家法の規定によって期間の制約(下限の制限)がありますが、建物賃貸借の場合はどうでしょうか。 A 建物賃貸借の場合は、既に期間の制限(20年の上限規定)は撤廃されていますので(借地借家法29条2項)、何年の契…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編105 借地借家法が適用される「建物」とは?
Q 「借家」の問題点についても、引き続き判例を中心に勉強していきたいのですが、まず、借家権の対象となる「建物」の定義についてお聞きします。 A 建物賃貸借における「建物」の定義については、まず「ケース貸し」の問題を理解する必要があります。こ…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編105 底地の競売中に再築された建物の借地権は?
Q 以前の売買編で、抵当権の問題を随分勉強しましたが、今回は、その抵当権と借地権の関係についてお聞きします。例えば、借地人が借地契約の更新後、建物の建て替え中に土地(底地)が競売にかかり、建物の建築中あるいは完成後に土地が競落された場合、借…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編104 借地を有料駐車場にしたら契約は解除されるか?
Q 最近「借地権を相続したが、建物を取り壊しその跡地を有料駐車場にでもしたいが、法的に可能か」という相談を受けました。その場合、建物を解体してしまうと借地権は消滅してしまうのでしょうか。 A 借地権は、その借地上の建物を解体しても、借地期間…
不動産取引現場での意外な誤解 借地条件に違反すると契約は解除されるか?
Q 前回の記述の中に、地主はその土地を賃貸するにあたり、借地人に対し、その借地上の建物を他に賃貸したり、アパート経営をすることを禁止することができる。そしてそのような場合に、禁止特約の付いた借地権の譲受人がその解除を希望するときは、裁判所に…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編102 普通借地の仲介で注意すべき事項は?(2)
Q 普通借地で、借地権が建物付きで第三者に譲渡(売買)された場合の譲受人と地主との間の法律関係については、その譲渡を地主が承諾している限り、基本的には問題がないのでしょうか。 A 基本的に問題がないというのはその通りです。しかし、気を付けな…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編101 普通借地の仲介で注意すべき事項は?(1)
Q このコーナーの賃貸借編もすでに100回を数え、これからは借地借家の原点に戻るという意味で、普通借地と普通借家の判例を中心に、意外と思える実務上の問題点を再確認したいのですが。 A はい。定期借地の制度が導入されたことにより、新たに締結さ…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編110 借地人が建てた建物でも一括競売できるか?
Q 今回は「一括競売」の話をお伺いします。 A 前回の話では、土地の所有者が土地に抵当権を設定したあとに自ら建物を建てた場合にも、土地が競売されたときは建物のために「法定地上権」が成立するのかということでしたので、「成立しない」と答えました…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編108 「法定地上権」はどのように評価されるか?
Q 前回の「法定地上権」は、その競売物件の権利関係に関する「物件明細書」の中にどのように記載されるのでしょうか。 A 裁判所によって多少の違いはあると思いますが、東京地方裁判所の場合には、次のように記載されます。 「売却対象外の土地(地番〇…