不動産取引現場での意外な誤解 売買編107 権利関係に関する「物件明細書」の法的効力は?
Q 前回のこのコーナーの記述の中に、競売物件の執行官による「現況調査報告書」は、「権利関係」の調査が主目的だと書いてありましたが、その権利関係の真実性についての裁判所の見解はどうなっているのでしょうか。 A その点について東京地方裁判所(民…
不動産取引現場での意外な誤解
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不動産取引現場での意外な誤解 売買編104 普通抵当権に関する知識は何から学ぶか 抵当権に関する知識は、競売手続から多くを学ぶことができます
Q 私たち宅建業者は抵当権の知識が不可欠だと言われているのに、深く勉強したことがないのではないでしょうか。 A 実務としての「抵当権」のことを知るためには、「抵当権の実行」すなわち「競売」のことを知るのが一番だと思います。そのための一つの身…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編103 根抵当権で、「極度額」を超える配当は受けられるか?
Q 根抵当権の確定がないと債権も特定されず、競売の申し立てもできません。どのようにして根抵当権を確定させるのでしょうか。 A その点については民法に規定があり、一般的には根抵当権者が設定者(債務者)に元本の確定請求をすることにより確定させる…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編102 抵当権と根抵当権の最大の違いは何か?
Q 前回、根抵当権の話しが出てましたが、そもそも抵当権と根抵当権はどう違うのでしょうか。 A 簡単に言えば、抵当権は、その被担保債権が弁済等によって消滅すれば消滅するという関係にありますが、根抵当権の場合は、個々の取引によって担保される被担…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(101) 宅建業者に「根抵当権」の知識は必要か?
Q 宅建業者には抵当権の知識が不可欠だといわれていますが、「根抵当権」についてはどうなのでしょうか。 A 根抵当権については、金融絡みの物件の根抵当権を抹消する場合以外は、ほとんど必要ありません。なぜならば、通常の不動産取引においては、根抵…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編(100) 借地権の包括譲渡承諾約款は法的に有効か?
Q 前回、借地権の譲渡は定期借地の場合にもできると書いてありましたが、事業用の「2項借地権」の場合にはそのことをあらかじめ「公正証書」に定めておかなければいけないのでしょうか。 A 必ずしもそういうことではありませんが、定めておいた方がよい…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編(99) 事業用借地権の場合の保証金担保方法は?
Q 前回は、一般定期借地物件の分譲時における保証金の担保方法についての記述がありましたが、その内容は事業用の借地権の場合にも同じことが言えるのでしょうか。 A もちろん、そう言えます。ただ、事業用の場合、特に借地期間の短い、いわゆる借地借家…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編(98) 定借事業における保証金の担保方法は?
Q 前回、定期借地事業においては、期間満了後の原状回復に関する取り決めが非常に重要で、その最大のポイントは、中高層建築物の場合の基礎杭の撤去の有無だと書いてありました。ということは、その原状回復の費用としての保証金の額をどうするか、それをど…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編(97) 定借事業を成功させる原状回復のポイントは?
Q 前回・前々回と、定期借地事業における原状回復の問題点が載っておりましたが、やはり大事なことは、最初の借地契約締結時の約束事をどうするかということですね。 A その通りです。その点を曖昧にしておくと、いざ原状回復しようと思っても、その方法…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編(96) 定期借地契約締結時の重要ポイントは?
Q 前回のこのコーナーに書かれていた定期借地事業における原状回復の問題は、非常に重要ですね。 A はい。前回お話ししたことは、いずれも借地人が地主に差し入れている保証金やその後の積立金等で原状回復することを前提にしているのですが、借地人にと…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編(95) 定期借地期間満了後の最大の問題点は?
Q 定期借地事業における問題点については、まだ私たち宅地建物取引業者が経験したことのないことがたくさんあるでしょうね。 A ええ、あると思います。その中で最も大きな問題点は、期間が50年以上の一般定期借地契約終了後の原状回復の問題だと思いま…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編(94) 定期借地で、事前の「期間延長特約」はできる?
Q 前回、定期借地においても、事業用借地を含め、事前に建物の「買取特約」をすることができるという記述がありましたが。 A その通りです。相手が同意さえすれば、特約は可能です。 Q それでは、定期借地で、期間の満了時に建物がまだ使えるという場…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編(93) 定期借地で、事前の「建物買い取り特約」はできる?
Q 前回は定期借地権の設定に関する記述が載っておりましたが、定期の契約であっても、期間の満了時にまだ建物が使えるような場合には、建物の買取りなどの問題でもめることがあるのではありませんか。 A それはあるでしょうね。しかし、定期の契約である…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編(92) 法定要件を欠く定期借地の効力はどうなる?
Q 事業用定期借地権等に関する借地借家法23条の規定を見ていると、その3項に、1項借地権・2項借地権ともにその契約を「公正証書」によって行うよう定めています。この規定の仕方は、一般定期借地権(22条)の場合の規定の仕方と少し違うようですが。…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編(91) 2項事業用借地権に「定期」の文言がないのは?
Q 前回の賃貸借編では定期の「借家」が中心でしたが、今回は定期の「借地」について伺います。まず最初に、定期の借地権については、平成19年の借地借家法の改正で、従来の「事業用借地権」が、存続期間30年以上50年未満の借地権(23条1項借地権)…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(100) 予約時のキャンセルを防止するには?
Q 売買の予約は、その手付金の額が比較的少ないこともあって、キャンセルが多いのではないでしょうか。そのような場合のキャンセル防止には、どのような方法があるでしょうか。 A そのような場合には、1つの方法として、民法556条の規定に基づいて当…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(99) 予約にも「解約手付」が交付できるか?
Q 前回の印紙税の話には驚きました。新規物件のキャンセルの場合に、「申込証拠金」を没収すると、「本契約の案内文書」に印紙税がかかるとは思いませんでした。 A 申込証拠金を没収するということが、申込証拠金を「予約の手付」として扱っていると判断…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(98) 本契約の「案内文書」に印紙税がかかるか?
Q 宅建業者は、新規物件の仮契約時に重要事項の説明をした上で申込証拠金を受領し、本契約の日程などを記載した「案内文書」を買主に交付しています。ある同業者に話したところ、そのような文書は税法上、売買契約の「予約を証する文書」として印紙税が課さ…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(97) 標準媒介契約約款の内容は変更できるか?
Q 標準媒介契約約款には、仲介業者の報酬請求権に関する条項がありますが、この前者の報酬請求権については、停止条件付の契約を媒介した場合には、「その条件が成就した場合にのみ報酬を請求することができます」と定められています。しかし、これでは仲介…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編(96) 仲介業者に「境界明示」の義務はあるか?
Q 売買契約書の中で、疑問に思っている条項があります。売主の「境界の明示義務」に関する条項です。この条項については、一部の業者はこの条項には裏があって、その売主の義務を履行させるために、仲介業者に売主と同じような「助力義務」が課せられている…