不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編161 借家人付きの用地買収を容易にした判例とは?
Q 一昔前の用地買収の担当者は、用地取得の前に、その土地を占有している借地人や借家人がいる場合には、明け渡しの即決和解などの手続きを経てから買収に入ることが多かったと聞いています。しかし、その後は現状のままでの買収が多く行われるようになった…
不動産取引現場での意外な誤解
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不動産取引現場での意外な誤解 売買編170 昔からの古い温泉地はもともと共有だった?
Q 前々回の共有に関する全体像を見ていて、昔からの温泉地が共有の一形態としての「総有地」のようなものだったという記述を思い出しました。 A それは、たぶんその当時の記述の中で、温泉地についての歴史的な認識としての入会権的な性質を述べたのだと…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編169 民法249条以下の規定は他の共有では使えない?
Q 民法の「共有」に関する規定は、249条以下の共有規定以外にもあるようですが。 A あります。それは、例えば民法668条の「組合財産は総組合員の共有に属する」というような規定です。 この規定における「共有」というのは、これまでの249条以…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編168 不動産の「共有」に関する全体像を知るには?
Q これまで不動産の「共有」についての話が続きましたが、改めてその全体像を知りたいのですが。 A 全体像を知るとなると、その内容は、ある程度図式化した説明になると思いますので、まず最初に「共有とは何か」ということから説明します。共有とは、1…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編167 共有者1人が管理費用を支払わないときは?
Q ここしばらく「共有物分割」についての話が続きましたが、これまでの記述の中で分かりにくかったのは、共有者の1人が勝手に共有物を売却したり他人に使用させたりしても、他の共有者がその占有・使用者に共有物の明渡しを求めることができないということ…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編166 共有物の分割困難物件でも事業化ができる?
Q 前回の共有物分割に関する記述の中に、共有の建物と準共有の借地権の一括分割の判例が紹介されていましたが、これは建物という「所有物」と借地権という「債権」をまとめて分割の対象にするということですね。 A その通りです。それまでは種々の事情に…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編165 民法の共有物分割は所有物のみが対象か?
Q 共有物の分割(民法256条～258条)は、以前の〔売買編〕でも、遺産分割協議の際に有効な方法だと述べられていましたが、そのような共有物分割の対象になるものは不動産などの「所有物」に限られるのでしょうか。 A そのようなことはありません。…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編164 相続登記は相続財産取得の第三者対抗要件か?
Q 前回は、法定相続の効力より遺言の効力の方が優先することから、遺言書の発見前の法定相続分の持分売買によるトラブルを解決するために、法改正が行われたということでした。 A その通りです。そのような事前の持分売買が行われていた場合には、その買…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編163 法定相続と遺言の優劣に関する法改正とは?
Q 前回、「共有物分割」の1つの方法として、裁判所による「競売」の方法が紹介されていましたが、裁判所による分割はもともと「現物分割」が原則だったのではありませんか。 A はい。しかし、前回にも申し上げた通り、現物分割をすると、その財産的価値…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編162 遺産分割協議不調の場合の最後の手段は?
Q 前回、共有の相続建物を共有者の1人が勝手に改造してしまったという場合に、今後の対応は全体の遺産分割協議の中で考えたらどうかということでしたが、その遺産分割の方法にはどのような方法があるのでしょうか。 A 遺産分割(共有物分割)の方法には…
不動産現場での意外な誤解 売買編161 共有の相続物件が勝手に用途変更されたら?
Q 当社は、共有の不動産を売買したり賃貸したりすることがありますが、あまりトラブルになったことはありません。それは、当社の社員が、共有の物件については常に「全員の合意」という原則を守っているからだと思いますが、そのために却って「共有」という…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編160 賃貸借で違約金の他に損害賠償請求ができる?
Q 建物賃貸借契約を締結する場合、通常、借主が契約違反をしたときは契約の解除と共に損害賠償の請求ができる旨を定めることが多いと思いますが、どうなのでしょうか。 A 居住用の場合は明文化したものはあまりないかもしれませんが、事業用の場合には定…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編159 古い建物の修繕義務に関する具体的な目安は?
Q 前回、建物賃貸借契約においては、借主が建物の古いのを承知の上で契約したとしても、貸主が修繕義務を負うと書いてありました。 A その通りです。しかし、だからと言って、すべての建物について貸主が修繕義務を負わなければならないわけではありませ…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編157 更新ごとに更新料と敷金の償却が取れるか?
Q 前回、保証金の「償却」と「敷引き」は同じものだという話がありましたが、これは一般に、「償却」は商業系で使われ、「敷引き」は住居系で使われるということでしょうか。 A 必ずしもそういうことではありませんが、商業系でも「敷金」を預かることは…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編156 借主が差し入れる敷金と保証金は同じものか?
Q テナントビルの場合には、敷金の代わりに「保証金」という名目で金銭を預かるケースがあります。これも民法622条の2でいう「敷金」になるのでしょうか。 A この保証金が、借主の貸主に対する債務の担保として預けたものであればなりますが、そうで…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編155 敷金の返還を後払・年払にすることもできる?
Q 敷金について、民法改正によってその定義と共に、返還時期についても明確になりましたが(民法622条の2)、一説によりますと、その返還債務と借主の建物の明渡し債務とは同時履行の関係に立たないと言われています。それは本当でしょうか。 A 本当…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編154 共益費は実額よりも多く請求できる?
Q 前回、共益費も借地借家法の適用があるということでしたが、たとえば、共用の電気料金や水道料金を実際の額よりも多く請求することはできるのでしょうか。 A できます。しかし、程度によります。例えば、貸主が実際に電力会社や水道局に支払う金額に一…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編153 共益費も借地借家法の適用があるか?
Q 建物賃貸借契約においては、「共益費」という名目で賃料以外の費用を支払うことがありますが、この費用についても、賃料の場合と同じように借地借家法における増減請求権の規定(32条)が適用されるのでしょうか。 A 原則的には、「適用される」と解…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編152 賃料改定特約の有効性はどのように判断する?
Q 前回のマスターリース契約における賃料増額条項と同じような事案で、大型スーパーストアのいわゆるオーダーメイド契約における賃料増額改定条項の有効性が争われた裁判がありましたが、こちらの方の結論はどうなったのでしょうか。 A 基本的には、マス…
不動産現場での意外な誤解 賃貸借編151 新規募集で賃料を安くしたら値上げは容易か?
Q 当社は、賃貸管理業者を兼ねているため、オーナーのためにも安定した賃貸経営を目指しています。そのため、物件によっては、入居者の新規募集に際し、賃料を安くして早く満室にし、次の契約更新時に更新料を免除する代わりに賃料を一定額増額する等の方法…