不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編171 老朽建物の修繕義務はどのように判断される?
Q 以前に掲載された〔賃貸借編第158回〕の記述の中に宅地建物取引業者が古い建物の賃貸借を仲介する場合の注意点として、建物の修繕義務に関する基本的な考え方は、「修繕をしなければ、建物を用法に従って使用することができない状態になった場合」に貸…
不動産取引現場での意外な誤解
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不動産取引現場での意外な誤解 売買編180 敷延部分を隣人と共同利用したら私道になる?
Q 宅建業者は、敷地延長物件(以下「敷延物件」という。)を取り扱うことがありますが、中には、その敷延部分の間口が2メートルに満たないため、その不足分を隣地所有者から借地したり購入したりして建築基準法43条の接道義務を満たしている物件がありま…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編179 袋地の位置指定道路は全部を通行できない?
Q 前回、公道から公道に通り抜けできる位置指定道路であれば、他人の道路(私道)であっても、原則として第三者が通行できるが、そうでなければ通行は認められないということでした。 A その通りです。なぜならば、その場合の位置指定道路というのはあく…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編178 市街地の位置指定道路は第三者も通行できる?
Q 昔からある住宅地の中には、公道から公道に通り抜けできる私道で、「通行止め」の看板が立っているものがよくありました。このような私道は、本当に通行ができないのでしょうか。 A 必ずしも通行できないというものではありません。そのような私道の中…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編177 「協定通路」とはどのような道のこと?
Q 前回の本欄で指摘された東京都の「一括審査基準」は、23区と近郊の7市以外で運用されていると聞きましたが。 A その通りです。それは23区と近郊7市はそれぞれが特定行政庁として独自の審査基準を定めているからです。というのも、都の中心部には…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編176 建築基準法43条2項2号の許可の基準とは?
Q 建築基準法43条の規定によれば、建築物の敷地は道路に2メートル以上接していなければなりませんが、その「2項2号」に例外規定が定められています。その具体的な内容を知りたいのですが。 A それは、その道路の幅員が「4メートル未満」のものであ…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編175 公道の「2項道路」というのはどういう道路?
Q 今回は、建築基準法上の道路の中で比較的問題になる「2項道路」についてお聞きします。この2項道路の中に「公道」の2項道路というのはあるのでしょうか。 A あります。昔からの道路の中には、江戸時代からの流れをくむいわゆる「1間道路」「2間道…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編174 不動産業界における道路法上の道路とは?
Q 宅建業者の間では、不動産の取引を行うに当たっては、不動産と道路の関係を知らなければ一人前になれないと言われています。それは、どのような土地であっても、その土地が道路に接していなければ建物を建てることができないからだと思います。 A その…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編173 大深度地下法による住民への規制はあるのか?
Q 今回は、公共事業としての地下の掘削の話として、何年か前に発生した東京都内のある住宅地の陥没事故についてお聞きします。そのときに当社が驚いたのは、その陥没した住宅地の下で高速道路の工事をしていたということを、地域住民の多くが知らなかったと…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編172 他人の土地で温泉権者になる方法はある?
Q 前回、温泉権は土地の所有権とは別個の「所有権」であると聞きました。そうすると、温泉が出る土地(以下「温泉土地」といいます)の売買というのは、土地の売買と温泉権の売買の複合契約になるということでしょうか。 A その通りです。もちろん、温泉…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編171 温泉権は源泉地盤所有権の権利の一部?
Q 前の〔売買編〕では、温泉の源泉地盤所有地が昔は「共有」だったのではないかということで、温泉法が制定される1948(昭和23)年までの温泉支配の形態について聞きましたが、その後の掘削泉の増加により、その支配の形態がどのように変わったのでし…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編170 入居者同士のトラブルで契約解除ができるか?
Q.賃貸物件の管理を長くやっていると、入居者同士のトラブルで、その対応に苦慮することがあります。しかし、そのほとんどは、どちらかに非があり、それもトラブルメーカーといわれる常習性のある者の行為が原因になっています。このようなトラブルメーカー…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編169 賃貸マンションに「事務所」の表札は出せる?
Q.かつて、無断転貸がすべて契約解除の対象になるわけではないという話がありました。それは、その転貸が一時的なものであったり、背信性のないものであったことが理由になっていますが、例えば、居住用の賃貸マンションに「事務所」の表札は出せるのでしょ…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編168 貸主は管理規則を一方的に変更できるか?
Q 先日、ペット飼育「可」の賃貸マンションのオーナーから、急にペット飼育「不可」にすると言ってきたのですが、そもそもそのような重要な管理規則を貸主が一方的に変更できるのでしょうか。 A 管理規則の一方的な変更は、それが建物全体の居住環境の維…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編167 アパートの貸主には盗難予防の義務があるか?
Q 以前には、賃貸アパートなどでピッキング被害が多発していました。聞くところによると、ほとんどの錠はピッキングという方法で開くそうですが、そもそも貸主には、ピッキング被害に遭わないような錠前を取り付ける義務があるのでしょうか? A 過去の裁…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編166 借主入居時の鍵(錠)の交換は貸主の義務か?
Q 賃貸仲介の常識として知っておきたいのですが、貸主には、新たに借主が入居する場合には鍵(錠)を交換する義務があるのでしょうか。 A 義務があるとまでは言えませんが、原則的には交換すべきだと思います。その理由は、一般的な賃貸借契約においては…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編165 賃料滞納常習者の「居すわり」を排除するには?
Q 前回、建物賃貸借契約締結時の事前の残置物処分合意は違法になり得ると書いてありました。そうなると、いかに悪質な賃料滞納者であっても、勝手に部屋の鍵(錠)を取り替えてしまうようなことはできませんね。 A できません。ひと昔前は、飲食店などで…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編164 賃貸借契約締結時の残置物処分合意は違法?
Q 当社ではあらかじめ建物賃貸借契約の締結時に、明け渡し後の「残置物」については、無条件で貸主側で処分してよいという念書を借主に入れてもらっています。しかし、このような念書は違法だという人がいます。それは本当なのでしょうか。 A 結論から申…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編163 倉庫付設の駐車場を借りるときの注意点は?
Q 一般に倉庫業を営む場合には、倉庫部分だけを賃貸しますが、このような倉庫の賃貸借についても借地借家法の適用を受けるのでしょうか。 A 倉庫を一棟丸貸しするのであれば当然適用を受けますが、そうでない場合は、倉庫内の区画が構造上および利用上独…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸借編162 古アパートの競売物件を買うときの注意点は?
Q 前回、借家人付物件の用地買収の話が出ていましたが、その物件の中には古アパートの競売物件などで、昔から住み続けている入居者がいる物件もあると思います。そのような物件を買収するときに注意する事項があると聞きますが。 A それは、入居者の中に…