藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (55) 自社メディアのプロモーション戦略(2) マンガ利用し、若い営業に訴求 閲覧数は4割も向上今回は、オーナーズエージェント・コンサルティング事業部次長の今井基次が担当します。 前回は、自社メディア(アートプロパティー・不動産業者向け物件情報サイト)を多くの不動産業者に「知ってもらう」ために、お菓子のノベルティを活用したプロモーショ…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (54) 緊急告知! 空室利用の犯罪が発生 キーボックスの番号など注意これは「緊急告知」です。当社の管理物件のうち空室については、現地に案内用の鍵をキーボックスなどで保管しており、仲介業者から案内をしたいという連絡が入れば、キーボックスなどの暗証番号を教えるというフローになっています。 これはどの管理会社も行…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (53) NOIで運用効率を知る オーナー提案への活用も 不動産投資の指針に※今回は、オーナーズエージェント統括部長の先原秀和が担当します。 NOIとは、予想最大賃料収入(以下「GPI」=1年間満室で無滞納だった場合の賃料収入)から、空室や滞納損、修繕費・管理料・固都税などの運営経費すべてを引いたものを指す。そして…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (52) 家賃査定で〝赤入れ〟 オーナーに改善点を提案 恐れずしっかりと指摘※今回は、アートアベニュー統轄部長の吉野大輔が担当します。 管理会社にとって、新規管理物件の受託は最重要な業務です。管理会社のビジネスモデルは、「ストック型」ですので、管理戸数が伸びれば、経営が安定しますし、そのストックを生かして様々な戦略…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (51) 自社メディアのプロモーション戦略(1) ノベルティにお菓子活用 珍しさと長く目にする「缶入り飴」※今回は、オーナーズエージェントコンサルティング事業部次長今井基次が担当します。 賃貸管理業務の中に、仲介会社からの物件問い合わせ対応があります。空室数にもよりますが、1人当たり1日20～80件もの電話対応に時間を割かれます。その電話内容に…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (50) 「解約」を分析する まず〝率〟と〝理由〟の把握 求められるテナントリテンション※今回は、オーナーズエージェント統括部長の先原秀和が担当します。 賃貸経営をする上で避けて通れない「入居者の解約(退去)」。これにより、オーナーは「賃料の空室損」「退去リフォーム費用」「広告料等の募集経費」などを負担することになる。 解約は…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (49) 不動産投資の基準 「DCR」が1つの判断指標 手取り賃料と返済額のバランス昨今、首都圏では不動産の価格が上昇し、法人・個人を問わず、収益物件を希望する利回りで購入することが難しくなってきた。よい利回りの物件が東京にはなかなかないので、地方の物件を購入する方も多い。よって、地方の不動産の価格を押し上げるという結果に…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (48) 新規受託の営業手法 「紹介」が出るサービスを あらゆる手段を試してみる※今回は、アートアベニュー・企画開発部次長の宮坂拓児が担当します。 当社では、現在首都圏で約6000戸の賃貸物件の管理をしています。分譲マンション1室から180戸のマンションまで、物件規模は様々ですが、年々管理戸数は増加しており、昨年は新規…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (47) 離職による企業の損失 失われる経営資源 退職者面接で原因追及を※今回は、オーナーズエージェント・コンサルティング事業部次長の今井基次が担当します。 賃貸管理業は、卸売業・製造業などと違い、オートメーションをし難い属人的な業務が中心で、人材や個々の能力が企業価値を左右します。しかしながら、以前にも触れま…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (46) 会社は誰のためにあるか? 一番は「スタッフのため」 若い人が働きたい業界に最近つくづく思うことは、賃貸管理会社は「人」が命。「人」次第だ。「人」を大事に、というと聞こえがいいが、スタッフがそれぞれ前向きで、当事者意識を持って頑張ってくれれば怖いものはない。そして、それぞれが会社を好きでいてくれて、仕事が楽しいと感…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (45) 増える「セレクト賃貸」サイト 利点は高い成約率 物件の選択基準、質を重視※今回は、オーナーズエージェント統括部長の先原秀和が担当します。 「セレクト賃貸」という言葉をご存じだろうか? 簡単に言えば、店主のセンスや嗜好で商品を集めた「セレクトショップ」の賃貸版だ。多くはインターネット上で展開されるこのセレクト賃貸…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (44) 物件担当制と業務担当制 管理戸数で使い分け 部分的組み合わせも※今回は、アートアベニュー統括部長の吉野大輔が担当します。 プロパティ・マネジメント(以下、PM)業務は、「物件担当制」と「業務分担制」の2つに大きく分かれると思います。物件担当制とは、物件ごとにかかる業務を特定のスタッフが担当し、業務担当…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (43) 賃貸管理会社のBtoB営業 優先的に「客付け」依頼 費用対効果の検証必要※今回は、オーナーズエージェント・コンサルティング事業部次長の今井基次が担当します。 私たちは賃貸管理専門会社ですから、客付け仲介は100%他社に依存しています。よって、客付仲介会社に弊社管理物件の空室情報を知っていただき、優先的に客付けし…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (42) 求められる〝口コミ情報〟 「活かし方」検討必要 そのままオーナー提案にも※今回は、オーナーズエージェント統轄部長の先原秀和が担当します。 「Web上の口コミ」と聞くと、何を思い浮かべるだろうか? 私の場合は「食べログ」だ。飲食店についての口コミが登録されているこのサイト、飲食店探しをする時にはここを見てからでな…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (41) 物件収支の体系的理解 〝NOI〟の知識は必須 オーナーから情報収集を賃貸管理をしている現場の人には、物件の収支について、つまりオーナーのキャッシュフローに関心がない人が多いように思う。募集して、契約して、メンテナンスやクレームに対応していればそれでいいのではなく、実際にオーナーのキャッシュフローはどうなって…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (40) デスクの整理整頓 業務効率に向上効果 まず〝今捨てる〟習慣を※今回は、アートアベニュー・企画開発部次長の宮坂拓児が担当します。 賃貸管理会社の業務は多岐にわたり、とても煩雑です。そのため、業務が次から次へと新たに押し寄せ、取り掛かっている業務を中断し、他の作業に取り掛かるといったことは、頻繁にありま…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (39) 入居率高めるプロモーション BtoC戦略こそ重視 客付け会社への依存は注意※今回は、オーナーズエージェント・コンサルティング事業部次長の今井基次が担当します。 賃貸管理会社はオーナーからの要望に応えることで、CS(顧客満足度)を高めることになるわけですが、その要望の中で一番フォーカスされるのは入居率です。 入居者…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (38) 業務生産性の向上 明確な目標設定を 「ノー残業デー」の設定も※今回は、オーナーズエージェント統括部長の先原秀和が担当します。 不動産業界には「休みが少ない」「残業が多い」といった特徴が依然として存在する。限られた人数で多くの仕事をするので、やむを得ない面も確かにあるかもしれない。 しかし、売り上げや…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (37) 管理受託の在り方 査定はゼロベース ネガティブ情報隠さずに「管理受託」は、賃貸管理会社にとって大変重要な業務である。誰しもが管理戸数を伸ばしたいと思っている。多いほど経営が安定するからだ。 しかし、その受託の在り方に一定のルールを持ち合わせていないと、管理戸数が増えるごとに稼働率が低下し、管理会社…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (36) インセンティブの善し悪し 組織感覚の不足も 個々の活動意欲は向上※今回は、アートアベニュー・企画開発部次長の宮坂拓児が担当します。 不動産業界では、インセンティブ・システムを報酬規定に採用している企業が多いと思います。当社も以前よりインセンティブ・システムを採用しており、営業部署(管理物件の受託営業、各…
