藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 マーケティング戦略 入居者目線で戦略を クラウドの活用も
※今回は、オーナーズエージェント・コンサルティング事業部次長の今井基次が担当します。 当社(アートアベニュー)では繁忙期に入ると、客付け不動産会社から日々300件以上もの問い合わせをいただきます(現在管理戸数5700戸)。 そして、通常月の…
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藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (34) 会社の財産「情報」の管理 〝共有〟ルール化を クラウドの活用も
※今回は、オーナーズエージェント統括部長の先原秀和が担当します。 どんな会社においても、日々の業務を行う中で「プレゼン資料」「企画書」「報告書」「写真」「調査資料」等といった、会社のノウハウともいえる資料や情報(以下「情報」)が数多く生み出…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (33) 「平均居住期間」を出す 賃料改定の参考に 値下げ損失推定も可能
賃貸住宅での入居者の「平均居住期間」を考えてみたい。 入居者は大体平均でどのくらい住むものなのかご存知だろうか。当社の研修会で、私が「シングルタイプで5年弱くらいだ」と解説したところ、参加者の1人の方が「そんなに長くはないと思う、3年数カ月…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (32) すぐにできる空室対策 〝値下げ〟ためらわず 繁忙期中の入居を
※今回は、アートアベニュー・企画開発部次長の宮坂拓児が担当します。 まさに今、繁忙期も佳境に差し掛かってきていますが、すぐにできる空室対策と言えば、率直にいうと「賃料の適正化」になると思います。繁忙期だからこそ、「賃料を下げる」、入居者から…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (31) 入居者ニーズの把握 リサーチが不可欠 統計情報から個別情報まで
※今回は、オーナーズエージェント・コンサルティング事業部次長の今井基次が担当します。 全国的に賃貸住宅の空室率が上昇していますが、依然として各地に賃貸住宅は増えています。私が普段から感じることは、本当に建築される地域にそのような企画の賃貸住…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (30) 人事評価制度を考える 明確な基準の作成を 主観や思い込みを排除
※今回は、オーナーズエージェント統括部長の先原秀和が担当します。 業務効率化のために、業務をアウトソーシングしたりITに任せたりということもあるが、会社の重要な業務を担うのはやはり社内のスタッフ。それだけに、そのスタッフを評価するための制度…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (29) PMマネージャーの心構え 多岐なスキルの習得を 数値分析、調査・プレゼン力も
我々管理会社に勤める者にとって、勉強しなければならないことは何だろうか? 何度も言うように、管理会社は業務が多岐にわたっている。よって、学ばなければいけないことも多いのである。表に「プロパティマネージャーが学ぶべきこと」の16項目を挙げてみ…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (28) 取引業者と交流・勉強会 〝改善〟の発見手段にも 数値・計数管理の活用を
※今回は、アートアベニュー統括部長の吉野大輔が担当します。 当社では取引業者(30社程度)の経営者や事業部長クラスの方に参加してもらい年2回、協力店会と称して交流の場を設けています。各社のノウハウやトピックスの情報交換の場として活用していま…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (27) 空室対策について 徹底的に現状を把握 目標・課題・戦略の整理を
※今回は、オーナーズエージェント・コンサルティング事業部次長の今井基次が担当します。 空室を改善させて、稼働率を上げオーナーの資産を最大化させることは、管理会社に与えられた命題です。 空室対策には賃料変更・リノベーション・テナントリテンショ…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (26) 賃貸運営における予算の役割 経営支援の土台に 手取額の最大化を
※今回は、オーナーズエージェント統括部長の先原秀和が担当します。 賃貸運営とは、会社経営などと同じで事業そのものなのだが、予算をちゃんと作成して賃貸事業をしているオーナー、PM会社は決して多くない。 予算、つまり目標・計画が作成されていない…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (25) 賃貸業界の構造的変化 〝先付け〟不要の時代に 入居者と直接契約に
今回は、「賃貸業界の構造的変化」について述べたいと思う。 3年ほど前から思っていることだが、それは「果たして賃貸仲介とは何ぞや」「仲介業者は必要なのか」、そして「今後、部屋探しの仕組みが大きく変わっていくのではないか」ということだ。 日本経…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (24) 空室対策の考え方 最善の策は長期居住 解約理由を共有
※今回は、アートアベニュー・企画開発部次長の宮坂拓児が担当します。 オーナーにとって、今一番頭の痛い問題はなんといっても「空室」ではないだろうか? 昨今では賃貸市況も厳しさを増すばかりで、空室も増え続けているのが実情だと思います。当然何らか…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (23) 労働生産性の向上 重要業務の選別を 日々の仕事、まず箇条書きに
※今回は、オーナーズエージェント・コンサルティング事業部次長の今井基次が担当します。 業務の種類が多岐にわたる賃貸管理業ですが、様々な業務に追われて、日々忙しくしている割には売上が伸びず、管理戸数もずっと何年も横ばいと言うケースをよく目にし…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (22) 消費税率アップに伴う対応 対処法の準備必要 表記統一の検討も
※今回は、オーナーズエージェント統括部長の先原秀和が担当します。 1997年以来、実に17年ぶりの消費税率アップがいよいよ4カ月後に迫ってきた。このままの流れならば、再来年にもう1回税率アップが行われる可能性も高い。当然、賃貸管理業において…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (21) 海外PM会社の視察 IT・合理化のこだわり痛感 業務見直し決意
10月後半から10日間、アメリカはサンフランシスコに行って、PM(賃貸経営管理)会社を弊社単独で視察してきた。会社の幹部6人を連れて行ってきたのだが、まあ参った。日本より10年は進んでいる。いや、もっとかもしれない。とにかく、ITへのこだわ…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (20) リフォーム業者との対応 工程管理にクラウド活用 IT化で業務管理を効率化
※今回は、アートアベニュー統括部長の吉野大輔が担当します。 管理会社は業務が多岐にわたるので、仕事が煩雑になりがちです。そのため、情報共有をいかに図るかがポイントになります。それが図れていないと、トラブルが起きることは察していただけるかと思…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (19) 管理受託成功のために アウトソーシングを活用 リスクの回避も可能に
※今回は、オーナーズエージェント・コンサルティング事業部次長の今井基次が担当します。 私は仕事柄、管理受託手法の相談をよくいただきますが、大中小どの規模の会社であっても「人事」と「組織づくり」に悩んでいて、管理受託業務まで手が回っていないこ…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (18) PM会社の2つの担当制 基本は「業務」で実践を 全体把握する「物件」の活用も
※今回は、オーナーズエージェント統括部長の先原秀和が担当します。 賃貸管理は、リーシング・修繕等の建物管理・入居者対応・退去対応・出納業務など、実に様々な業務が存在する。 この多岐にわたる各業務を、どのように役割分担するかはPM会社の永遠の…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (17) 物件力を上げるために 提案専門部署の設置を 分業化で生産性は向上
管理会社は「空室を決めること」が最大の仕事と言ってよいだろう。それには、リーシングの戦略も大事だが、そもそも「物件の力」があるかどうかが肝心だ。いくらリーシングを頑張っても、家賃との見合いでその部屋に魅力がなければ決まるものではない。バス・…
藤澤雅義の賃貸管理 現場中継 (16) コンペア式賃料査定 書面で類似物件と比較 賃料を理論的に推計
※今回は、アートアベニュー・企画開発部次長の宮坂拓児が担当します。 賃料査定は、大変重要な業務です。高すぎては余分な募集期間がかかってしまいますし、安すぎては当然オーナーの収益が下がります。また、えてして高めに募集したがるオーナーを理論的に…