民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【20】 債権編(15) 委任――自己執行義務と報酬請求の時期Q 売買・賃貸借共通の問題として、媒介契約や管理委託契約の前提となる委任の規定に改正があったと聞いていますが、どのような改正があったのですか。 A 第1点は、受任者の「自己執行義務」といわれるもので、要は、受任者は委任者の許諾を得たとき、ま…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【19】 債権編(15) 賃貸借――契約終了時の借主の義務Q 前回、「賃借人が賃借物を受け取った後にこれに付属させた物」については、借主に収去の権利があると書いてありましたが、これは貸主の側から見れば、借主には収去の義務があるということになると思います。付属物の収去は権利なのですか、それとも義務な…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【18】 債権編(14) 賃貸借――原状回復の明文化Q 賃貸借については、平成17年に原状回復に関する最高裁の判断が出ましたが、その点についての改正もあったのでしょうね。 A 当然ありました。しかし、皆さんが想像しているような具体的な判断基準についての改正はありませんでした。あくまでも基本的…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【17】 債権編(13) 賃貸借--転貸借の法律関係が明確化Q 前回、サブリース業者の賃借権の譲渡の話に絡んで転貸借の話が出ていましたが、この転貸借についても、何か改正の動きはあったのでしょうか。 A ありました。まず1つは、民法613条(転貸の効果)の賃貸人と転借人との関係について、「転借人は、賃…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【16】 債権編(11) 賃貸借――敷金の返金・清算問題が解決Q 今回の改正では敷金の定義規定が定められたということですが、具体的にはどのようになっているのですか。 A 敷金は借主の賃料債務等の金銭債務を担保する目的で授受するものですが、そのために、その敷金は貸主の方からはそれを滞納家賃等に充当するこ…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【15】 債権編(11) 賃貸借――代行修繕と当然減額の新設Q 賃貸借の問題について大きな改正を教えてください。 A 貸主の修繕義務に関する改正が重要です。 Q それはどういうものですか。 A 貸主に修繕義務があることはご承知の通りですが(606条)、借主が貸主に修繕を求めても貸主がこれに応じない場…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【14】 債権編(10) 賃貸借-対抗力の改正Q いよいよ「賃貸借」本来の改正点について入っていただきたいのですが。 A 賃貸借に関する改正の第1点目は、賃貸借の存続期間の上限が20年から50年に改正されたということです。そしてその次の改正点としては、不動産賃貸借の対抗力の問題が挙げら…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【13】 債権編(9) 根保証の改正(2)Q 店舗などの事業用の建物についても、個人が保証人になるケースがあると思いますが、その場合にも「極度額」を定めるという規制はあるのですか。 A もちろんあります。それは、事業用の建物であろうと居住用の建物であろうと、その家賃債務を個人が保証…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【12】 債権編(8) 根保証の改正(1)Q 「賃貸借」に関する改正のポイントについてお聞きしたいのですが。 A その前に、賃貸借の場合の「保証(人)」に関する問題をお話ししたいと思います。いろいろ問題になった建物賃貸借契約の場合の個人保証の問題です。保証人が法人の場合には特に問題…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【11】 債権編(7) 危険負担と買戻し特約の改正Q 改正法の「売買編」における最大のポイントが売主の責任に関する規定の整備にあることはわかりましたが、その他にもありますか。 A あります。1つは、「危険負担」に関する規定(534条)で、もう1つは、「買戻しの特約」に関する規定(579条)…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【10】 債権編(6) 瑕疵担保責任の改正(4)Q 前回、瑕疵担保責任に関する規定が分かりやすくなったという話が載っていましたが、その他にも分かりやすくなった規定はあるのですか。 A あります。それは、瑕疵担保責任の追及手続です。今までは、買主が売主に瑕疵担保責任を追及するには、瑕疵の存…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【9】 債権編(5) 瑕疵担保責任の改正(3)Q 前回・前々回と瑕疵担保責任に関する改正の話が続きましたが、その改正文の中に、「目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは」という文言がありましたが、これを読んでいると、必ずしも570条の売主の「瑕疵担保責任…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【8】 債権編(4) 瑕疵担保責任の改正(2)Q 前回、民法570条の「売主の瑕疵担保責任」の規定についての改正の話がありましたが、その改正の話は分かりやすいようで、結構分かりにくいですよね。 A どの点が分かりにくいのかよく分かりませんが、基本的には従来の「隠れた瑕疵」についてもこの…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【7】 債権編(3) 瑕疵担保責任の改正(1)Q 現行民法の売買(555条)の規定は、売主の義務として「財産権の移転」を定めるだけで、その他は560条の他人物売買の規定以下にケースごとの担保責任を定めた規定がありますが、これらの規定が大変分かりにくいです。この点の改正は当然あるのでしょ…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男【6】 債権編(2) 手付け・相手方の履行の着手を規定化Q これからは、宅建業者本題の「売買契約」や「賃貸借契約」に直結する改正内容を知りたいのですが。 A まず売買契約から入るとして、民法557条の「手付」に関する規定の改正の話をしたいと思います。まず第1点は手付解除ができない場合というのは、…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男 【5】 債権編(1) 「申込み」の定義規定を新設 実務では契約書が必要Q そもそもの民法改正の中心は、債権編「契約法」にあると聞いています。それは本当ですか。 A 本当です。今回の改正の狙いは、国民に分かりやすい、そして時代に合った新しい民法をつくるということですから、その改正の中心が、国民の経済活動の中心で…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男 総則編(4) 承諾発信主義規定の削除の影響Q この民法改正特集の第1回目に、「隔地者間契約」の場合の承諾の「発信主義」の規定(526条)が削除されると書いてありましたが、そうなると、宅建業者が賃貸借の仲介をする場合に、貸主が署名押印した賃貸借契約書を借主の住所に届けるか、郵送し、そ…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男 総則編(3) 双方代理などを無権代理行為と規定Q 04(平成16)年の民法改正の際に、宅建業者が行っている「両手仲介」が108条の「自己契約及び双方代理」の規定に抵触するのではないかということが問題となり、一時議論をしたことがありましたが、その点についての改正はあるのでしょうか。 A …
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男 総則編(2) 不法行為の時効期間と復代理人の改正Q 消滅時効制度の問題としては、「不法行為」の消滅時効の問題が実務上重要なのではありませんか。 A その通りです。特に土地の地下埋設物の問題では、従前の建物を解体する際に、コンクリートの基礎や木材などの残材をそのまま地中に埋め込んでしまうと…
民法改正のポイント ――早い情報が実務で生きる 渡邉不動産取引法実務研究所 代表渡邉秀男 総則編(1) 到達主義と時効制度の改正Q 民法(債権法)の改正については政府が閣議決定し、国会での審議に入りますが、私たち宅建業者としても、そのための知識の修得準備に入る必要があると思います。その全体像を知っておきたいのですが。 A 今回から、改正の重要ポイントについて、要綱案…
