不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編201 賃貸仲介直後の設備の故障は誰が対応する?
Q.当社は、賃貸の「仲介」と「管理」の両方を行っていますが、仲介した物件に設備の故障が生じた場合、その連絡が仲介担当者の方に入るために、その対応を自分がしなければならないのか、それとも管理担当者の方に回してよいのかが、時々分からなくなります…
不動産取引現場での意外な誤解
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不動産取引現場での意外な誤解 売買編210 相続登記の義務化以外の不登法の重要改正は?
Q.前回は、相続登記の義務化の目的と、それに伴う未登記相続物件などの登記申請期限のお話でした。 A.何代にもわたり登記されないままだった相続物件の場合、現在の相続人自体がそれを認識していないケースも考えられることから、相続人が「自己のために…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編209 相続登記はいつからいつまでに行うのか?
Q.今回は、いよいよ4月1日に始まる相続登記の義務化を中心に、民法と同時に改正された不動産登記法についてうかがいます。 A.この相続登記の義務化は、既にご承知のとおり、所有者不明土地の増加が、公共事業や民間の土地取引等を阻害し、更には管理不…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編208 民法は近所迷惑な隣人問題をどう解決したか?
Q.今回は、最も一般的なトラブルといわれる竹木の越境や雑草の繁茂、ゴミの投棄問題などに関する改正民法についてうかがいます。 A.この問題は、既に空き家対策特別措置法の説明でも行政当局が取るべき対策と言いましたが、それを更に進めるため、その空…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編207 一般の個人は所有者不明土地を取得できる?
Q.これまでの話では、 一般の個人であっても、所有者不明土地を取得できるような気がしてきましたが、それは可能でしょうか。 A.可能でしょう。前回の不在者財産管理人の選任申立人(利害関係人)の具体例に「隣地所有者で不在所有地との境界確定を求め…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編206 不在者管理人と所有者不明管理人はどう違う?
Q.前回、所有者不明土地の所有者(法定相続人)の「生死」と「所在」が判明しなかった場合、所有者不明土地管理人の選任を裁判所に請求できるとありました。この制度は、相続財産管理人や不在者財産管理人の選任制度とどう違うのでしょうか。 A.基本的な…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編205 所有者不明土地でも相続登記ができる?
Q.所有者不明土地関連の国の施策については、このたびの一連の民法・不動産登記法等の改正などで大きく前進すると思いますが、私達宅建業者の事業は、どのような進展が見込まれますか。 A.その点については、地域福利増進事業(所有者不明土地特措法6条…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編204 空き家対策特措法における重要ポイントは?
Q.前回、空き家対策特別措置法の話が出ましたが、その特措法での重要ポイントを知りたいです。 A.市町村がその対策としてとる措置行動のための「判断基準」を知ることです。具体的には、その特措法が定める「特定空き家等に対する措置」の指針(ガイドラ…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編203 市街地の所有者不明土地は利用価値がある?
Q.前回、このコーナーを読んでいて、今から数年前に掲載された埼玉県のさいたま市の老朽家屋のことを思い出しました。あれは確か「所有者不明」の物件でしたよね。 A.そうです。正確には所有者(相続人)かどうかわからないが、親族らしき人の一部が同一…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編202 長期間遺産分割でもめるとどうなる?
Q.前回、今年施行の改正民法の中でも重要な「共有」の問題点を取り上げましたが、特に共有の「相続物件」に関する規定が重要と聞いています。 A.そのとおりです。相続については、そのほとんどのケースが「共同相続」(共有=民法898条)というかたち…
不動産取引現場での意外な誤解 売買編201 令和5年施行の「共有」に関する民法改正とは?
Q.以前、売買編181.182回で、令和5年4月1日に施行された改正民法中、最も重要な制度改正の内容と、最も身近な問題の代表的なものを挙げていただきました。それ以外の問題点も含め、今後私達宅建業者が業務上必要な重要ポイントの解説をお願いしま…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編200 賃貸物件を共同相続した場合の契約関係は?
Q.以前にも賃貸管理業者にとって必須の事項とされる賃貸物件の共同相続の際の対応についての質問がありましたが、その際の共同相続人の賃料請求権と借主の賃料支払義務との関係はどうなるのでしょうか。 A.遺産分割前の賃貸物件は相続人全員の共有となり…
不動産取引現場での意外な誤解賃貸編199 資金繰りのための賃料債権の譲渡は成功する?
Q.ここ数回にわたって、契約当事者の破産など、賃貸管理業者として知っておくべき事柄の質問が続きましたが、賃貸物件のオーナーの中には、あらかじめそのための対策を立てている会社もあるのではないでしょうか。 A.それはどうか分かりませんが、たとえ…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編198 抵当権者が賃料を差押えたら借主はどうする?
Q.前回は、貸主が破産したときの敷金返還請求権問題が取り上げられましたが、敷金については、その破産の前段階で抵当権者による賃料の差押えが考えられます。そのような場合の敷金返還請求権と差押えの効力との関係を知りたいです。 具体的には、借主が建…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編197 貸主が破産したら敷金はどうなる?
Q.今回は、貸主が破産したら敷金がどうなるかをうかがいます。最初に、敷金を預かる貸主側の立場から、敷金返還請求権はどのように扱われるのでしょうか。 A.まず敷金返還請求権とは、敷金が賃貸借契約の終了後、明渡しに至るまでに生じた借主の一切の債…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編196 借主が自己破産した場合の敷金はどうなる?
Q.建物賃貸借契約の個人借主が自己破産した場合、賃貸借契約はどうなるのでしょうか。 A.借主が賃料を支払っている限り、そのまま住んでいられますので、貸主は建物の明渡しを求めることはできません。 Q.では、そのような借主が建物を明け渡すとした…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編195 敷金返還請求権の差押えで貸主はどうする?
Q.前回は、譲渡制限特約のある敷金返還請求権が譲渡できるかという話でした。今回は、そのような特約付の敷金返還請求権が借主の債権者によって差し押さえられた場合の話をうかがいたいと思います。そのような場合、貸主は、どのように対応したらよいのでし…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編194 敷金返還請求権は譲渡制限付でも譲渡できる?
Q.店舗などの賃貸借の場合には、多額の敷金を差し入れていることが多いことから、借主が賃貸借契約の存続中に、敷金について譲渡制限特約付であるにもかかわらず、その返還請求権を第三者に譲渡することがあります。このような譲渡契約は果たして有効なので…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編193 極度額以外に保証人を保護するための規定は?
Q.前回の話ですと、賃貸借契約における保証契約締結後の増額賃料が保証の対象になるかどうかは、原則的には対象になるとしつつ、当事者の合意内容や信義則に照らし、判断することによって、結論が異なるとのことでした。そうなると、保証人としても極度額を…
不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編192 民法448条(2)の規定は最高裁判例に反する?
Q.賃貸借の保証では、賃料が増額改定された場合、増額分も保証人が保証しなければならないのか、いつも疑問です。この点について、改正民法で新しい規定はありますか。 A.はい。保証契約全般の規定として、「主たる債務の目的又は態様が保証契約の締結後…