不動産取引現場での意外な誤解 売買編206　不在者管理人と所有者不明管理人はどう違う?

Q.前回、所有者不明土地の所有者(法定相続人)の「生死」と「所在」が判明しなかった場合、所有者不明土地管理人の選任を裁判所に請求できるとありました。この制度は、相続財産管理人や不在者財産管理人の選任制度とどう違うのでしょうか。

A.基本的な違いは、相続財産管理人(民法951条)と不在者財産管理人(民法25条)の制度は、いずれも相続人や不在者の「全財産」が管理対象にしているのですが、この所有者不明土地建物管理人(改正民法264条の2、8)の制度は「不動産」に特化した財産管理制度です。ただし、これらの制度は並存しており、ケースに応じていずれの制度を利用してもよいことになっています。

Q.そうすると、たとえば借地人が何らかの事情で行方不明となり、その借地上の建物が空き家で近所に迷惑をかけているという場合には、不在者財産管理人でもよいということですね。 A.はい。したがって、そのような場合には地代の滞納もあるでしょうから、地主としても不在者財産管理人を相手に借地契約を解除して、裁判手続を経て土地明渡しの強制執行の手続きに入ることになると思います。ただし、借地人としても、行方不明になる前に、その建物を借地権付で売却したいと申し出ていることも考えられますので、そのような事情がある場合は、不在者財産管理人が裁判所の許可を得てこれを売却し、滞納地代や除却費用等の回収に当てるということも考えられます(民法28条)。