地域創生と金融 SMBC日興証券 株式調査部 シニアアナリスト 鳥井裕史氏に聞く J-REIT市場を追う 投資家は総合型より特化型を望む 金融コスト変動 過度な神経質は不要 物件取得は期待利回りカギ 海外勢、買い意欲じわり増す
住宅新報 2023年10月3日 号 21面
住宅・不動産マーケットを占う上で重要な先行指標となったJ-REITは市場創設から20年以上が経過した。2001年9月に三井不動産系と三菱地所系の2銘柄でスタートを切り、いまや投資法人は60銘柄を数えるまでに拡大した。オフィスビルや賃貸住宅といった伝統的な不動産だけでなく、商業施設や物流施設、ヘルスケア施設、データセンターなど運用対象の多様化も進んでいる。東京など大都市の物件にとどまらず、地方主要都市に注力するJ-REITも登場するなど投資エリアも拡大してきた。足元では、日銀の金利政策の修正観測や海外での地政学リスクが増す。SMBC日興証券の鳥井裕史シニアアナリストに聞いた。 (聞き手・田邉信之氏)
田邉 最初にJ-REIT市場の最近の動きについてご教示ください。
鳥井 現状、東証REIT指数は1800ポイント台の半ばから後半で動いている。J-REITの投資口価格を決める主な要素は、長期金利、クレジット市場、不動産賃貸市場、物件取得による収益積み上げ、金融コストの変動リスクの5つだ。
このうち、「長期金利」に関しては、今年7月に日銀がYCC(イールドカーブ・コントロール)の柔軟化に踏み込み、これまで長期金利(10年)を上限0.5%で厳格に抑制してきた金利操作を実質的に1.0%にまで拡大した。だが、現在の長期金利は0.7%前後であり、急激な金融引き締めに対する懸念は薄れている。
