J-REITトピックス

■日本プロロジスリート、賃料改定率は上場来最高の7%

　日本プロロジスリート投資法人が7月16日に発表した26年5月期決算は、営業収益が前期比3.9%減の337億1000万円、営業利益が5.1%減の159億7100万円、経常利益が5.8%減の143億9500万円、当期純利益が6.2%減の143億9500万円だった。物件交換に伴う交換差益の減少などで減収減益となった。　一方、一口当たり分配金は利益超過分配金を含め1928円とし、前期を8円上回った。従来予想に対しても8円増額した。利益分配金は1716円、利益超過分配金は212円だった。

　期中平均稼働率は98.0%と高水準を維持した。契約更新時の平均改定賃料変動率はプラス7.0%となり、上場来で最大の伸びを記録した。積極的な増額交渉に加え、首都圏や近畿圏の物流施設市場で需給改善が進んだことが寄与した。運用資産のNOI(不動産賃貸事業利益)は前期比1.0%減の243億5100万円となったが、従来予想を0.1%上回った。

　期末時点の保有資産は60物件、取得価格の合計は9632億円。含み益は3763億円、含み益率は43.7%だった。有利子負債は3623億円で、総資産LTVは40.5%、鑑定価格を基準とするLTVは28.5%となった。

　物流施設市場について、建築費の高騰を背景に新規供給が減少し、需給環境は改善基調にあるとみる。今後は賃料増額を最重要課題に位置付け、3年を超える賃貸借契約には原則として消費者物価指数(CPI)連動条項や段階賃料を導入する。資産入れ替えや自己投資口取得、借入期間の短期化、変動金利の活用なども進める。

　次期26年11月期は、営業収益350億8600万円、当期純利益145億200万円を見込む。一口当たり分配金は1938円を予想する。

■阪急阪神リート、26年5月期は関西圏で4物件取得、次期分配金3400円へ

　阪急阪神リート投資法人が7月16日に発表した26年5月期決算は、営業収益が前期比3.2%減の62億9700万円、営業利益が1.0%減の27億3800万円、経常利益が3.1%減の22億8700万円、当期純利益が3.1%減の22億8600万円だった。前期に計上した不動産売却益がなくなったほか、ホテルの変動賃料減少や金利上昇に伴う支払利息の増加が響いた。一方、都市型商業施設の歩合賃料が想定を上回り、修繕費も計画を下回った。

　一口当たり分配金は従来予想を30円上回る3300円とした。期末時点の保有資産は38物件で、資産総額は1828億7600万円となった。ポートフォリオ全体の稼働率は98.9%と高水準を維持。

　決算後に、重点投資エリアである関西圏で4物件を取得すると発表した。対象は「西宮北口プライマリーワン」「コーナンりんくう羽倉崎店(敷地)」「PMO梅田」「ライフ高殿店(敷地)」で、取得予定額は合計約100億円。このうち西宮北口プライマリーワンは同投資法人初の賃貸住宅となる。取得物件の巡航時の分配金寄与額は一口当たり約125円を見込む。

　今後は償却後利回りの低い物件の売却を含む資産入れ替えを進める。オフィスや商業施設は好調な市況やテナントの売上動向を踏まえ、契約更改時の賃料増額に取り組む。

　次期26年11月期は営業収益65億1100万円、当期純利益22億6200万円、一口当たり分配金3400円を計画する。