マン活に励む管理組合～良好なコミュニティの秘訣～　ザ・パークハウス横浜新子安ガーデン(4)　横浜市神奈川区　駐車場を一部撤去　丁寧な説明繰り返す

　駐車場対策には、意見がたくさん寄せられました。「外部貸し出しをして収入を得てはどうか」「空き場所を撤去して、レンタルボックスや駐輪スペースとしては」など、別の使い方の提案もあり、その一つひとつについて丁寧に検討した結果、4段横行昇降式の一部40台分を撤去し、その場所に平置きを11台分確保。更に元々空いていた12台分のパレットを撤去し、ハイルーフ車の駐車を可能とすることに。外部貸し出しについても検討しましたが、近隣地域での需要が少ないことや納税義務が発生すること、一部住人からもセキュリティ上反対の声が上がったことなどから、今回は見送ることとしました。

　長期修繕計画に関する説明会は2期から3回実施し、3期で管理組合が出した検討案の全体説明会を4回実施。居住者の生活に直結する重要な議案のため、平日・土日を問わず、日中・夜など様々な時間帯で、全体説明会のほか同内容の個別説明会を10回実施しました。また、アンケートの内容についても常に情報を開示しました。丁寧な対応をしたことで、総会の時点では住人からの反対意見はほとんどありませんでした。

　では、この機械式駐車場の一部撤去工事によって、どのくらいの削減効果が見込まれるのでしょうか。理事長の林さんによると、「工事費用が総額で約1660万円。それに対して長期修繕計画を50期まで延伸した場合、機械式駐車場1台につき50年で約542万円の長期修繕積立金と年間約1万円の点検費用が削減できる見通しです。つまり、52台分で約3億円の削減効果が見込まれます」とのことです。

　「そもそも駐車場収入は全額が管理費会計に組み込まれる仕組みになっていて、収入の85%を駐車場収入で賄っている状態。試算上、26台の解約があると管理費が不足する。駐車場収入は稼働率に左右されるためコントロールできず、常に変動リスクを伴っています。そこで、それらを見える化するために駐車場会計を独立させることを同時に考えたんです」と理事長の林さん。駐車場契約数の増減による管理費会計への影響を明確にするため、「駐車場・駐輪場会計」を分離・独立させました(駐車場・駐輪場会計を分離・独立させたことで、管理費の収入が減るため、管理費は月額3000～4000円/戸の値上げをした)。

　また、修繕積立金についても50年均等方式に改定。全額で1万～1万7000円程度の増額となりましたが、これにより、現在の計画では追加徴収の心配はなくなりました。住人からは様々な声が寄せられています。「均等方式への変更、機械式駐車場の削減はできるだけ早く取り組んだほうがいいということを改めて感じた」「自分たちは高齢なので関心が低かったが、子供たちが引き継ぐことを考えるきっかけになった。ありがとうございました」など、理事の皆さんの活躍により、住人がマンションの管理について真剣に考え始めるようになったことがうかがえます。「財務については、管理の質を落とさずに管理費に関わる費用を削減する方法などまだまだ課題もあるので、これからも積極的に取り組んでいきたい」と林さんは語ってくれました。

(取材年月:18年7月)

【マンション概要】

　建物名/ザ・パークハウス横浜新子安ガーデン▽所在地/横浜市神奈川区▽階数/地上10階地下1階建て▽総戸数/497戸▽竣工年/15(平成27)年築▽管理形態/全部委託▽管理会社/三菱地所コミュニティ(株)▽総会開催/毎年1月▽役員任期/2年(半数交代、最長4年、立候補者がいなければ輪番制)