マンションPBR 2014　～10 年間の駅別平均価格で比較する分譲マンションの資産価値～　Ⅳ　福岡県

2014年11月19日 10:55不動産テック・DX

116,099円と中部圏平均（128,217円）に比べても遜色なく、また新築マンション価格が賃料見合いで割安に分譲されていることから、10年間の表面利回りは平均で6.06％と三大都市圏の収益力を上回っており、福岡県ではキャピタルロスが相応に発生するもののインカムゲインは大いに期待できるという特徴を有している。
福岡県の路線図を見ると、マンションPBRが福岡県平均を上回る0.90以上となる青色と緑色は福岡市中心部の天神から西側エリアに多く分布しており、掲出82駅のうち20駅（シェア24.4％）を占めている。2013年には82駅のうち25駅（30.5％）であったことから、駅数・シェアともにマイナスとなっている。マンションPBRが1.00以上の駅はJR筑肥線「姪浜」（1.12）を含む4駅に留まる。0.80以上の橙色（51駅：62.2％）は最もシェアが大きく、福岡市や北九州市の中心部から郊外エリアへと広く分布している。また、0.70以上の赤色（11駅：13.4％）は、主に福岡市と北九州市の間に位置するエリアおよびJR鹿児島本線「小倉」以西の近郊エリアで多く見られる。なお、他の都市圏では確認されていた0.70未満の茶色は皆無であり、駅別マンションPBRのシェア構成自体は中部圏と非常に似通っている。

2．2014年のマンションPBRランキング

2014年に福岡県でマンションPBRが最も良好だった駅は前年に引き続きJR筑肥線「姪浜」の1.12で、2013年の1.11から僅かに上昇した。近年マンション開発が進む新興住宅地の最寄駅であり、居住ニーズの高さが数値にも反映された形となった。しかし、三大都市圏でマンションPBRが最も良好だった駅を見ると、首都圏では東京メトロ銀座線「表参道」（1.33）、近畿圏では京都市営地下鉄東西線「東山」（1.29）、中部圏ではJR東海道本線「名古屋」（1.46）となっており、これらに比べると「姪浜」の数値は大きく下回っている。

同駅における10年間の新築マンション価格が2,561万円であったのに対して、それらのマンション群から発生した中古流通事例の平均価格は2,888万円で、概ね300万円の売却差益が発生していた計算になる。博多市中心部の近郊エリアに位置しながらも、その居住ニーズの高さから月額賃料は139,300円と高水準であり、10年間の表面利回りは6.53％と福岡県平均（6.06％）を上回っていることから、「姪浜」でマンション購入した場合には出口戦略として売却・賃貸のどちらをとっても大きな失敗にはならないと考えられる。マンションPBRが1倍以上の駅は福岡市営地下鉄空港線「唐人町」（1.07）、JR筑肥線「九大学研都市」（1.05）およびJR鹿児島本線「小倉」（1.01）を含む4駅のみであり、中部圏と同様に収益性が突出している駅はかなり限られている。この他、ランキング上位には福岡市営地下鉄各線の駅が数多く登場しており、空港線「赤坂」（0.98）や七隈線「薬院大通」（0.98）などエリアポテンシャルが良好な福岡市中心部に位置する駅が並ぶ。

一方、福岡県でマンションPBRが最も低かった駅はJR鹿児島本線「古賀」の0.74で、10年間の新築マンション価格は1,964万円と県内でも非常に安価な水準であることから、相応に購入ハードルも低くなっている。しかし、それらのマンション群から発生した中古流通事例の平均価格は1,458万円で、資産価値の1／4が目減りし500万円程度の売却差損が発生していた計算になる。また、福岡市および北九州市の中心部への交通利便性に比例して、月額賃料は95,452円と福岡県内でも低い水準に留まっているが、新築価格も相応に安価となっていることから10年間の表面利回りは5.83％と福岡県平均（6.06％）とさほど大きな違いはない。下位ランキングに登場する他の駅を見ると、西鉄天神大牟田線「花畑」（0.74）やJR日豊本線「行橋」（0.77）など基本的には郊外立地の駅が並んでいる一方で、JR鹿児島本線「博多」（0.74）や福岡市営地下鉄空港線「中州川端」（0.82）など福岡市中心部に位置しエリアポテンシャル以上の新築価格で分譲された駅も散見される。

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3．マンションPBRの分譲価格帯による類型

① 新築価格が2,500万円以上でマンションPBRが良好な駅

新築マンションの分譲価格が福岡県平均（2,319万円）を上回る2,500万円以上でマンションPBRが1倍を超える駅は、前出の「姪浜」と「唐人町」の2駅に限られる。他にマンションPBRが良好な駅としては福岡市営地下鉄空港線「赤坂」（0.98）や「大濠公園」（0.96）など福岡市内の高級住宅地エリアに位置する駅が登場しており、大濠公園とその周辺エリアの人気および資産性は相応に維持されている。

② 新築価格が2,000万円未満でマンションPBRが良好な駅

新築マンションの分譲価格が2,000万円未満と福岡県では比較的安価ながらマンションPBRが福岡県平均（0.86）を上回っている駅は、筑豊電気鉄道「三ヶ森」（0.90）や西鉄天神大牟田線「都府楼前」（0.90）などがあり、いずれも博多もしくは小倉エリアへのアクセスが良いという共通点がある。月額賃料も10万円前後の水準で、10年平均の表面利回りは軒並み福岡県平均以上と高い収益性も兼ね備えた駅が並んでいる。

③ 新築価格が2,500万円以上でマンションPBRが平均を下回る駅

新築価格が2,500万円以上でマンションPBRが福岡県平均を下回る駅には、前出の「博多」以外にも福岡市営地下鉄空港線「室見」（0.81）や西鉄天神大牟田線「西鉄平尾」（0.82）など、福岡市中心部およびその周辺エリアに位置し交通利便性の良好な駅ばかりが登場する。新築価格は福岡県内でも高い水準を誇っているが、住宅地ではないために居住ニーズが限定的でありマンションPBRが平均を下回るものと考えられる。月額賃料は13万円超で高いインカムゲインを期待できることから、収益物件として活用することが可能な駅と言えよう。

④ 新築価格が2,000万円未満でマンションPBRが平均を下回る駅

新築価格が2,000万円未満でありながらマンションPBRが福岡県平均を大きく下回る駅は、マンションPBR下位ランキングにも登場した「古賀」の他にもJR日豊線「行橋」（0.77）や「安部山公園」（0.77）などがある。いずれも福岡県の郊外エリアに位置しているため、マンションに対する居住ニーズはさほど高くなく、新築価格が安価であっても中古価格が下落しやすいという共通点がある。また、掲出した全ての駅における月額賃料は10万円未満で10年間の表面利回りは福岡県平均を下回っているものの、6％前後という水準を見る限りでは一定の収益性は担保されていると捉えることもできる。