Ⅱ　中古マンション

2014年7月24日 12:16不動産テック・DX

中古マンションに関しては、東京カンテイのデータベースに登録されている首都圏約81,100棟、近畿圏約25,700棟、中部圏約 12,200棟のマンションから発生する売事例（売り希望価格の件数）を集計し、2013年までに流通した物件の価格および築年数の傾向を分析している。

2.1　価格と専有面積の動向

●首都圏
首都圏の中古マンションの一戸平均価格は 2013年には2,587万円となり、2012年の2,637万円から1.9％下落した。2010年（2,764万円）から3年連続の下落となっている。中古マンションの価格はミニバブル崩壊後の2009年に2,647万円まで下落したが、2010年には新築マンションの供給減少の影響から価格が強含み、2,764万円に上昇していた。

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平均専有面積は61.70m²と2012年の61.65m²から僅かに拡大した。首都圏の2003年以降の平均専有面積は縮小傾向が続いており、専有面積の狭いマンションが数多く流通する市場になりつつあるが、2011年以降は2年連続で拡大している。

平均坪単価は、2013年は138.6万円で前年の141.4万円から2.0％下落した。坪単価は専有面積が縮小した影響で 2011年まで上昇傾向が続いていたが、2012年以降は2年連続で下落している。

●近畿圏
近畿圏の中古マンションの一戸平均価格は 1,789万円で、前年の1,765万円から1.4％上昇した。近畿圏の一戸平均価格は 2009年から2011まではほぼ安定しており、2012年は不況や急激な円高の影響で第二次産業中心の近畿圏の市場を直撃し、中古価格も下落基調であったが、2013年は再び上昇に転じた。

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平均専有面積は68.89m²で、前年の68.30m²から0.9％拡大した。近畿圏の中古マンションの専有面積は2007年まで70m²台を維持していた。しかし、2008年に70m²を割り込み、以降徐々に縮小していたが、2013年に実に7年ぶりにようやく反転拡大した。

平均坪単価は85.8万円と前年の85.4万円から0.5％上昇した。2012年はやや下落していたが、一戸平均価格の上昇を受けて坪単価も僅かながら上昇した。

●中部圏
中部圏の中古マンションの一戸平均価格は 1,431万円で、前年の1,426万円と比べ0.4％上昇した。中部圏は2008年（1,521万円）を直近のピークに4年連続で6.2％下落していたが、2013年は5年ぶりに上昇に転じた。

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平均専有面積は71.82m²で、前年の70.92m²から1.3％拡大した。中部圏の平均専有面積は2010年以降3年連続で縮小していたが、2013年は4年ぶりに拡大に転じた。

平均坪単価は65.9万円で前年の66.5万円から0.9％下落した。中部圏の平均坪単価は2009年以降5年連続で下落している。

2.2　価格帯別流通シェア

●首都圏
首都圏では2013年も平均流通価格が下落しているが、価格帯別のシェアでも低価格帯へのシフトが見られる。2011年までは2,000万円台以上の価格帯はいずれもシェアが拡大していたが、2013年にはこの動きが一転、低価格帯の流通シェアのみが拡大する市場に変化した。1,000万円未満が15.7％から17.8％に、1,000万円台が27.9％から29.3％に拡大した。特に1000万円未満のシェアは2003年の 13.6％から年々拡大する傾向が続いている。首都圏には1970年代に建築された大規模団地やニュータウンが多数存在し、そこから1,000万円を切る事例が数多く出ている。これらの事例では大規模なリフォームを施して、現在の居住ニーズに合わせた物件が比較的安価に流通するケースが多くなっている。

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●近畿圏
近畿圏の2013年のシェアは2011年とほとんど変化がなく、2009年から見ても大きな変化は起こっていない。2013年に近畿圏の中古マンションの流通価格は上昇に転じたが、4,000万円台のシェアが2011年の2.0％から2013年に2.3％に拡大している程度である。2,000万円台までが89.1％と9割のシェアを占める状況であり、近畿圏では高額の4,000万円台以上のシェアは、2007年以降4％程度に維持されている。

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近畿圏の価格帯別シェアは2005年から2007年のミニバブル期に大きく変化し、高価格帯のシェアが拡大したが、ミニバブルが崩壊した後も、シェアの分布は概ね 2007年の状況を維持しているのがわかる。中古マンションに対するニーズ自体にも、大きな変化がないものと考えられる。

●中部圏
中部圏では平均流通価格が若干上昇に転じているが、価格帯別のシェアでは1,000万円未満の低価格帯へのシフトが続いている。同価格帯は2003年には 28.8％を占めていたが、2011年には39.0％、2013年には41.5％となり、最大シェアを形成している。その一方で、1,000万円台のシェアは年々縮小傾向で 2003年には54.7％と過半を占めていたが、2011年には39.1％、2013年は 37.2％に縮小した。また、2009年には 16.1％にまで拡大した2,000万円台のシェアも、2011年には15.6％、2013年には15.0％と縮小傾向となっている。中部圏では築30年以上のシェアが過半となっており、築年の古いマンションが数多く流通している。このような物件は一戸流通価格が1,000万円を切るものが少なくない。このような動きの背景には低価格物件に対するニーズの高まりもあると考えられる。

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2.3　専有面積帯別流通シェア

●首都圏
首都圏では30m²未満のワンルームマンションのシェアが拡大しており、ミニバブル崩壊後も拡大を続けている。30m²未満のシェアは2003年には5.4％と全面積帯で最も少なかったが、2005年には7.2％、2007年12.8％、2009年11.0％、2011年13.1％、2013年13.6％と拡大し、30m²以上50m²未満および80m²以上 100m²未満のシェアを上回っている。また、2009年以降は70m²台の中古流通シェアの拡大が見られる。2007年には 18.0％であったが、2009年19.6％、2011年19.0％、2013年20.0％と徐々に拡大している。

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●近畿圏
近畿圏では30m²未満と30m²以上50m²未満の流通シェアがともに拡大していたが、2013年には縮小に転じている。30m²未満は2011年の6.0％から2013年は 5.7％に、30m²以上50m²未満は2011年の6.7％から2013年は6.1％に縮小した。反対に70m²台は2011年の24.1％から2013年には25.2％に拡大している。また80m²以上100m²未満のシェアも 16.7％から2013年には17.5％に拡大した。

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●中部圏
中部圏でも近畿圏と同様に2013年にはトレンドの変化が見られ、専有面積の狭い物件の流通シェアが縮小し、広い物件の流通シェアが拡大する傾向に転じている。30m²未満の中古流通シェアは 2011年までは拡大したが、2013年には縮小に転じ、流通シェアは2011年の5.2％から2013年の4.8％と変化した。30m²以上50m²未満の流通シェアも同様に 2011年の9.6％から2013年には9.3％と縮小した。

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一方80m²以上100m²未満の流通シェアはこの10年間でほぼ一貫して拡大する傾向となっており、60m²台の流通シェアも2011年の16.6％から2013年には17.0％に拡大している。80m²以上の新築供給が減る中にあって中部圏では広めの中古マンションのニーズが高まっているのがわかる。

2.4　築年別流通シェア

●首都圏
2006年までは新築マンションの大量供給が行われていたため、中古マンション市場では築年の古い物件の流通シェアが拡大する傾向にあった。しかし、2007年にはミニバブルの影響から新築マンションの供給が抑制され、結果として多くの消費者が築浅の中古マンションを求める状況となり、築年の浅い物件の流通シェアが一時的に拡大した。2011年以降は再び築年の古い物件のシェアが拡大する傾向に戻っている。20年以上のシェアは2009年39.4％、2011年44.2％、2013年47.8％と過半に迫る勢いで拡大を続けている。首都圏では新築の分譲戸数は2013年には6年ぶりに5万戸を回復したが、分譲価格が上昇しているため、中古市場は割安な物件を求めるニーズの受け皿となっている。

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●近畿圏
2003年以降一貫して築年の古い物件の流通シェアが拡大する傾向が見られる。築 20年以上のシェアは2003年29.9％、2005年37.6％、2007年37.6％、2009年 40.2％、2011年47.7％、2013年49.3％と年々拡大し、2013年にはほぼ半数が20年以上となっている。反対に築浅の流通事例は全般的に減少傾向である。5年以上10年未満のシェアは2003年には24.2％あったが、2013年には13.4％にまで縮小している。また、5 年未満のシェアも同様に2003年の12.1％から、2013年には6.1％と約2分の 1に縮小している。

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●中部圏
中部圏も近畿圏と同様の動きを示しており、築年の古い物件の流通シェアが年々拡大する傾向が2003年以降進んでいる。20年以上の流通シェアは2003年23.0％、2005年26.8％、2007年 29.2％、2009年33.6％、2011年46.0％、2013年57.1年と過半を超えさらに拡大が続いている。中部圏では2007年以降新築マンションの価格が上昇した後に高止まりしており、流通価格が安い築年の古い物件が、現在の不況下で選択されていることがシェア拡大の主たる要因である。

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