ニッポン売買仲介現場　いまだ消えぬ「囲い込み」 米国手数料改革が示唆　報酬の透明性と説明責任を問う

　米国の住宅仲介市場で起きた変化は、日本の不動産業界に示唆を与えている。NARをめぐる一連の訴訟で、米司法省は、売主側が買主側ブローカーの報酬を事実上負担する従来慣行や、物件情報を共有するMLS(Multiple Listing Service)上での手数料表示のあり方を問題視した。買主から見れば、買主側ブローカーのサービスは「無料」のように映る。しかし、実際には、その費用は住宅価格に織り込まれ、最終的に購入者が負担しているとの指摘がなされた。

　この問題の本質は、手数料率そのものではない。消費者が「誰に、何の対価として、いくら払っているのか」を十分に理解できているのか。不動産仲介業者の報酬構造が、紹介する物件や取引姿勢に影響を与えていないのかだ。

　NARは2024年3月、手数料をめぐる集団訴訟で和解に合意し、同年8月から実務変更が始まった。MLSを使う不動産エージェントは、住宅を案内する前に買主と書面契約を結び、報酬額や料率、報酬の決定方法、手数料が交渉可能であることなどを明記する必要がある。米国では実務変更が始まってから2年が経過しようとする中で、米国の売買仲介ビジネスは、「慣行の時代」から「説明責任の時代」へ移りつつある。