彼方の空　住宅評論家　本多信博　◇230　深刻な住宅難　必須の官民連携　賃貸で人口減も防止

　本紙6月9日号の大言小語(1面)に「住まいの豊かさ」というテーマが取り上げられた。住宅価格が高騰し庶民の手から遠く離れてしまっているにもかかわらず、業界からも行政からも明確な対策が出されない状況に大言小語子のいらだちが感じられる。

　思えば80年代後半のバブルの時には監視区域(82年創設)や地価税(91年制定)が導入されるなど国も自治体も大きく動いた。ところが今回は行政にも業界にもそれほどの危機感が感じられない。それはなぜなのか。大言小語子が皮肉っぽく指摘しているように株価が上昇し、地価も緩やかに上昇している限り問題はないということか。しかし庶民がマイホーム難民になっている状況に変わりはない。

　もっとも、それでも分譲市場は堅調だ。購入層が庶民から富裕層、高級パワーカップル、投資家に変わっただけだからである。

　一般世帯向けの対策といえば、東京都が子育て世帯などを対象に「アフォーダブル住宅」の供給を始めたことが唯一注目される。都としても、若い世代が家賃高騰で都内に住めなくなる状況は避けなければならない。今のままではいずれ若い世代の流入が止まり、人口減少につながっていきかねない。持ち家は難しくてもアフォーダブル賃貸住宅の供給を永続的に続けていくことができれば、首都としての活力を維持していくことができる。その意味で、今回創設した「官民連携アフォーダブル住宅供給促進ファンド」の運営が成功するかどうかは都の盛衰を決めるかもしれない。

どうなる空き家税

　自治体の人口対策としては京都市の「空き家税」も注目だ。26年度からの導入予定だったがシステム整備が遅れている模様で、今のところ30年度からの課税開始予定となっている。この税は市街化区域に属する「非居住住宅」を対象とした全国初の法定外普通税だ。法定外普通税とは地方税法に定めのない税目のうち、地方公共団体が条例で独自に課税し、その使途を特定せず一般財源として用いることができる地方税のこと。京都市は徴収した税で空き家の流通を促進し、人口流入促進を図る狙いだ。

　東京都のアフォーダブル住宅も、京都市の空き家税も成功すれば人口流入促進策として全国の自治体に与えるインパクトは大きい。特に若い世代の居住を促す対策としては安価で良質な賃貸住宅の整備が欠かせない。ただ、単体としての賃貸住宅供給だけでは面的効果は小さい。賃貸住宅を核にしたにぎわいのある街づくりに発展できるかが鍵となる。それには官民連携が欠かせない。

不動産業の役割

　国土交通省の倉石誠司課長はこれからの地域活性化策についてこう語る。「空き家の流通・活用促進は今や国家的課題となっている。地方公共団体、民間事業者、NPO法人などとの連携が必須で、その中心にいるべきが不動産業者だ。地域価値共創の主役は地元の不動産価値に精通している不動産業者が担わなければならない」

　地元不動産業者は地域とは運命共同体で、そこから逃れることはできない。しかし人口減少という大きな危機の中では自治体も鉄道・バス会社などの交通機関も、商業施設や病院も同じ運命にある。その危機感を共有した地域にのみ生き残るチャンスがある。

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　「住宅は生活の土台」であるという大言小語子の意見は筆者も同じである。だが、その自明のことがなぜか忘れられているように思えてならない。たとえば今、食料品の消費税課税問題が論議されているが、食品と同様に生活の土台である住宅に対する消費税はなぜ論議されないのか。しかも建築費上昇を主因とする近年の分譲価格高騰で建物部分にかかる消費税は莫大な金額に上っている。食料品高は日々の生活を脅かすが、住宅難は人生そのものを不安にする。