賃貸管理の指針、評価制度WG　団体基準踏まえ枠組み整理　評価は入居検討者主体の方向

　同ワーキンググループ(WG)は、「管理サービス内容の透明性」向上を目的に、実務に知見を持つ賃貸管理業界団体が主体となって立ち上げた会議体。21年6月の賃貸住宅管理業法全面施行から一定期間が経過したことを受け、国土交通省が設置した有識者会議の提言に基づいて組織され、指針の策定と評価制度の創設へ向けた議論を行っている。事務局は賃貸不動産経営管理士協議会で、オブザーバーとして同省も参加する。

指針は3区分構成

　今回の会合では、指針と評価制度のそれぞれについて、全体的な枠組みや方向性を整理した。まず指針については、基本的には賃貸管理業者を対象としつつ、物件オーナーや入居者にとっても参考となる内容を目指す。

　内容については、全国賃貸不動産管理業協会(全宅管理)の「賃貸不動産管理　標準化ガイドライン」と、日本賃貸住宅管理協会(日管協)の「賃貸住宅管理業務　87のメソッド」を参考としながら、統一的な基準を作成していく方向で議論を進めた。ただし同省の担当者によると、「単純に両者を足し合わせて統合するという意味ではない。それぞれの優れた部分を取り入れつつ、国の求める管理水準も踏まえて、管理業界全体の水準向上につながる新たな指針の検討を進めていく」考えだ。

　指針の構成としては、必須項目と基本業務項目、推奨業務項目の3区分に整理する方針。「必須」は法令対応など、事業者として確実に対応すべき業務をまとめ、「基本業務」は通常求められる管理業務の水準を提示する。これらに加え、実践することが望ましい「推奨業務」も挙げて、賃貸管理業務の指標を示すという枠組みを想定する。

　現在は区分名称も含めて検討段階であり、例えば「維持保全業務は、法令対応か基本業務か」といった個別具体の内容も議論を進めている状況。今後は業界団体を通じた管理業務の実態アンケート調査も実施して、詳細を固めていく。評価方法も論点に

　評価制度については、土台となる「誰が利用し、何を、どのような方法で評価するのか」という基本的な方向性を整理している段階で、委員からも幅広い意見が挙がっている模様だ。同省担当者によると、大きな流れとして、「『入居検討者』が『物件管理状況』を判断するために利用する制度」とする考え方が有力視されている。他方、「『物件オーナー』が『賃貸管理業者』を選ぶ際に利用する制度」とする考え方もあり、今後の議論で制度設計を固めていく。

　また、評価方法も論点となっている。ポイントは第三者評価か自己評価かという点で、それぞれのメリット・デメリットが検討された。第三者評価は客観的で信頼性のある指標ながら、評価機関や審査体制、費用負担等の課題が指摘される。一方、公的な評価基準を基に事業者等が自己評価する形式は導入しやすいものの、制度の信頼性担保に課題がある。

　こうした論点を中心に、指針と評価制度との連動も視野に入れながら、同WGは今後も議論を進めていく方針。次回会合は8月26日に開催し、指針の骨子案を提示する予定。その後も複数回の会合を開いて、年内を目安として同WGとしての「ガイドライン案」を作成し、評価制度の基本的な方向性も示す方針だ。