転売ビジネスに黄信号　億ション市場に陰り　物件高騰の余波 不動産投資市場　思惑違い 手放す動き顕在化

個人は金利耐性に脆弱

　ニッセイ基礎研究所によれば、日本国内の不動産投資市場は拡大している。収益不動産の市場規模は2025年に約352.1兆円と前回比37兆円ほど増加した。用途別に見ると、オフィスが約126.8兆円と最大で、次いで賃貸住宅が約91.3兆円などと続き、旺盛な投資需要を十分に吸収できるだけの商品が溢れている。「投資適格不動産」の資産規模は、およそ222.1兆円(同27.5兆円増)と推計している。

　そんな中、10年国債利回りは、長期的な低下トレンドが終わり、上昇基調へ転換した。10年国債利回りは一時2.3%台まで上昇した。イールドスプレッド(キャップレートと10年債利回りの差)は縮小しており、追加縮小余地は限られるとの声もある一方、インフレを織り込んだキャップレートと実質金利(10年)とのスプレッドで見ると、活況だった07年と比べなお高水準で、一定の低下余地が残るとの見方も健在だ。　マーケット関係者は、東京都心を中心に旺盛な投資需要とオフィスや賃貸マンションなど賃料上昇ペースの加速が下支えするとみている。安定的なインカム獲得やインフレヘッジの観点から、年金、金融機関、インフラ系企業など幅広い主体の取得需要が続くとの見立てだ。