物流不動産ビジネスと新しい人〝財〟戦略　　「人」が生きる営業改革　イーソーコ総合研究所　代表取締役　出村亜希子　第10回　マスターリースの鍵は物件管理

　物流不動産ビジネスにおいて、安定収益の基盤となるのがマスターリースです。オーナーから倉庫物件を借り受けて、賃料を保証し、付加価値をつけて運用する手法です。仲介は入居時のみの単発収益であるのに対し、マスターリースは、契約後も継続的に収益を生む事業である点が大きな特徴です。

　マスターリーサーの主な役割としては、オーナーに対する賃料保証の意味合いが最も大きいといえるでしょう。特に、創業間もないスタートアップ企業や日本での実績のない外資系企業においては、単独での入居審査が通りにくいケースが少なくありません。保証会社を利用する方法もありますが、マスターリーサーが間に入って転貸することで、与信を補完する役割を果たします。

　また、入居時に必要となるリノベーション費用をマスターリーサーが負担し、その分を賃料に上乗せする形を取れば、テナントは初期投資を抑えて入居することができます。当社では、工事の内訳を建物のバリューアップにつながる部分と、テナント専用仕様の部分に分け、発注ルートや費用負担の扱いを変えています。判断基準は汎用性です。原状回復の範囲にも関わる重要なポイントです。