ニュースが分かる!　Q&A　25年前半戦の首都圏マンション市場　売り急がない市場に転換

　記者　弊紙5面で先生(杉原禎之トータルブレイン副社長。以下、コンサル)の「2025年前半の首都圏マンション市場検証」を紹介させていただきました。改めてマンション市場動向を総括していただきたいと思います。建築費の高止まりは続いていますね。

　コンサル　1坪当たり法定床面積で160万～170万円、専有面積で200万円前後。現場の職人・所員不足の影響で工期も大幅に延びていて、今や階数プラス10～13カ月だとディベロッパーも嘆いていた。着工時期も1年以上先になるケースが一般的になってきた。ディベロッパーの最大の悩みは今や、ゼネコンへの工事発注に尽きる。

　記者　販売価格の上昇も止まりませんね。

　コンサル　建築費の上昇と用地取得競争による地価上昇で、25年前半は24年比で分譲単価が15%前後上昇した。都心部では20%以上の上昇も見られる。郊外でも建築費高騰の影響で10～15%前後と大幅に上昇している。25年に入って価格上昇が更に加速しているね。

　記者　プレ期間が長期化する傾向にあるようですが。

　コンサル　販売価格の上昇と共に、販売開始前の価格決定のための検討期間と客溜め期間の長期化で、販売時期の先送りが増えている。今春発売予定だったものが、6、7月以降にズレ込んだりしたことが、前半戦の供給減につながっている。価格サーベイや有望顧客ストックのためのプレ活動が、ますます重要になってきたね。

　記者　それにしてもエリアによって、販売状況の明暗がはっきりしていますね。

　コンサル　販売は全体的にスローペース傾向だが、価格の急激な上昇で郊外部の低アクセス力の沿線・駅、また駅遠物件で集客苦戦・販売不振が明確だ。郊外では家賃が割安のため、価格上昇で購入を諦めて賃貸居住を選択するケースが増加している。郊外・駅遠・坪単価200万円台までの市場では、実質的にマンション事業が不可能になってきている。

　記者　一方で、都心部を中心に23区では販売好調が継続しています。

　コンサル　この差は、23区は需要主導型で価格が上昇しているのに対し、郊外部はコスト主導型で上昇しているためだろうね。

　記者　新規供給も減少しています。

　コンサル　販売のスローペース化で、25年前半は年間2万戸の供給ペースとなった。22年2.95万戸、23年2.68万戸、24年2.30万戸と、4年連続で新築マンション市場は縮小している。

　記者　その反動で中古市場が注目されている。

　コンサル　新築マンション市場に代わる受け皿になっているね。中古市場は10年頃まで、新築の4万～5万戸台に対し、3万戸前後の規模だった。16年に割合が逆転した。

　コロナ以降は新築マンションの供給減に伴って、3万戸台後半まで市場が拡大し、25年前半は新築市場の更なる縮小を受けて、4万戸ペースに拡大している。中古成約価格の上昇傾向も強まっていて、新築と中古の価格差も縮小傾向にある。

　25年前半は新築2万、中古4.6万で、合わせて6.6万戸の市場ペースだ。首都圏のマンション市場規模割合が、新築3、中古7程度となる可能性もある。

　記者　首都圏のマンション市場は、これからどうなっていくのですか。

　コンサル　慢性的・構造的な人手不足による建築費の高騰を前提条件に考えれば、今後首都圏の市場は、スクラップ&ビルドによる新築中心市場から、長寿命化を追求するストック市場中心へのシフトが加速していくのではないだろうか。