ニュースが分かる!　Q&A　賃貸開発はどこが狙い目?　城東・城北エリアに注目

　記者　東京23区で賃貸マンション開発の狙い目エリアはどこかというテーマでお話をお聞きしたいと思います。都心6区は不動だと思いますが、今後狙い目となるのはどこですか。

　コンサル　有望となるための特徴を挙げようか。まず人口・世帯増加率が高いエリアだよね。2015年と20年を比較して増加率が高いのは、品川、墨田、港、渋谷、文京、台東、中央、千代田、荒川、練馬、足立、新宿。

　記者　荒川や足立も増えてるんですね。

　コンサル　借家世帯が増えているかどうかもポイントだ。増加率が高いのは、練馬、足立、品川、葛飾、渋谷、墨田、港、文京、台東、中央、千代田。借家市場が拡大中だ。

　記者　なるほど。狙い目となるポイントは他にもありますか。

　コンサル　昼間の人口比率が高い、アクセス良好の職住近接エリアだ。昨今の賃貸市場では、通勤利便性が最重要視されている。港、千代田、渋谷、中央、新宿、文京、品川、台東、豊島がそれに当たる。比率は低いけど江東、墨田もマイナスではない。

　記者　あとの区は昼間、人口が減るんですね。

　コンサル　それから忘れてはならないのは、高年収世帯の比率だね。グロス家賃が伸びていくよ。年収1000万円以上の世帯比率が高いところは、千代田、中央、港、渋谷、文京、目黒、品川、台東だ。平均は5%で、その他の区はこれを下回る。

　記者　これはよくわかります(うちの区は低そうだ)。やっぱりこういった区でないとだめなんですね。

　コンサル　そうとも言えない。今後賃料が上昇しそうなエリアも狙い目だよ。

　記者　どこが上がりそうですか。

　コンサル　分譲マンションの販売単価の上昇が大きい割に、賃料水準の上昇が少ないエリアだ。今後の賃料上昇が期待できる。千代田、大田、中野、江戸川、豊島、北、板橋、足立で、城東・城北エリアに多い。現在都心部に続いて、このエリアで分譲単価が上昇中のため、賃貸マンションの賃料単価もこれから上昇が期待される。

　記者　おおっ。(うちの区がある!)

　コンサル　賃貸マンション開発の狙い目エリアは、まず都心6区ということになるが、そこに続くのが通勤利便性からみても江東、台東、墨田、豊島、品川、目黒、中野といった都心隣接区エリアだ。これらのエリアでは賃料水準が更に上昇すると考えられるが、その賃料上昇についていけない層が、その外側に検討エリアを拡大させていく可能性は高い。

　記者　でもエリアイメージはどうなんでしょう。

　コンサル　これまで割安感が求められていた荒川、北、板橋、足立、江戸川、葛飾などの城東・城北のアウトサイドエリアに関しても、良好な交通利便性や再開発によってエリアイメージが大きく改善している。現に分譲マンション価格は急激に上昇していて、今後賃貸市場としての人気もますます上昇する可能性は高い。昨今の賃貸市場では、通勤利便性が最重要視されているため、都心からの絶対距離(通勤時間)がものをいう。

　記者　そうでしたか。確かに交通利便性はいいですね。

　コンサル　以前は若者を中心に新宿・渋谷などの西側副都心の人気が高く、エリアイメージが高い城南・城西エリアの賃貸市場が圧倒的に強かった。それが相次ぐ大型再開発の進展で、東京の重心が東側の東京、大手町、日本橋エリアに戻ってきたため、そこにアクセス良好な城東・城北の賃貸マンション市場が急激に見直されてきている。

　記者　そういう理由もあったんですね。交通の利便性はより高くなったと。

　コンサル　賃貸マンションの開発を検討する際にはこれまでのエリアのイメージ・評価を刷新し、賃料単価水準に関しても新たな基準で取り組む必要性が急速に高まってきているのではないだろうか。