不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編232　借地権付分譲マンションで地代を滞納したら?

Q.借地権付分譲マンションの1室を賃貸仲介する際、借主から「もし区分所有者である貸主が地代を滞納したら、入居者はどうなるのか」という質問を受けました。

A.これは「その賃貸物件が競売に付されたらどうなるのか」と同様で、例えば、貸主が地代を滞納するほど困窮し、ローンの不払い等が生じれば、そのマンションの専有部分と敷地利用権(借地権)が一体として競売に付されることになります。このケースも、競売の申立権者である抵当権者と入居者(賃借人)との対抗関係が問題になります。そうなると、第228回(2月11日号)にもある通り、抵当権の登記の日と賃借人の入居の日(引き渡し日)との先後により、その優劣が決まります。ただし、貸主がローンを利用せずに地代だけを滞納したのであれば、地主は、おそらく一般債権者としての強制競売の申立てをすることになるでしょうから、競落人(新所有者)は借家人付の物件を競落したことになります。

Q.ところで、このような借地権付分譲マンションの場合の地代は、「不可分債務」として、不払いの責任が他の区分所有者にも及ぶのではないか、議論されていたようですが。