「令和時代の賃貸ビジネス」　～コンサルタント沖野元の視点～　第73回　4号特例実質廃止で大規模修繕等に関する影響とは

　前回は、この4月から改正された建築基準法の4号特例が実質廃止となり、新2号建築物と新3号建築物になることの影響について考察した。特に新2号建築物(木造2階建てまたは木造平屋建て(延べ面積が200m2超))の新築、増改築等においてすべての地域で建築確認・検査(大規模な修繕・模様替えを含む)が必要であり、建築確認・検査の審査省略制度の対象外になることの影響は大きい。コスト増や工期の延長などのマイナスな面と建物の省エネ化や強靭化の促進というプラス面もあると前回書いた。

　今回はその新2号建築物の建築確認・検査に該当する「大規模な修繕・模様替え」の定義とその影響について考察してみたい。

　まず「大規模な修繕・模様替え」の定義であるが、「建築物の主要構造部(壁、柱、床、はり、屋根または階段)の一種以上について行う過半の改修等」(国土交通省住宅局チラシ)となっている。これに該当するものは建築確認手続きが必要である。また、延べ面積が100m2を超える建築物において、このような大規模リフォームを行う場合は、建築士による設計・工事監理が必要となる。これらに違反した場合には罰則が設けられており、1年以下の懲役(6月1日からは拘禁刑)または100万円以下の罰金とあり、建築主や工事施工者が対象となる。これは非常に厳しいもので、国の断固たる姿勢を窺わせる。今回の改正により、たとえば郊外のかなり傷んだ2階建ての戸建てを格安で購入し、主要構造部を含めたリフォームをして賃貸するというビジネスモデルがコスト増等でやりにくくなることは確かであろう。