不動産取引現場での意外な誤解 売買編238　違約金は違約があれば即時請求できるものか?

Q.一般的に、不動産の売買契約においては、契約の当事者が互いに「手付解除」ができる旨の約定をしていることから、買主が売買代金の支払いを滞った場合に、まずは買主の「手付解除」が優先されるべきなのかどうか、迷うことがあります。

A.その「迷う」というのは、売主も売買契約を解除したり、違約金を請求したりすることではないかと思いますが、もしそうであるならば、その点については、その売買契約の当事者が既に契約の履行に着手しているか否かで決まります。したがって、その点の判断ができれば、結論はおのずから決まってきます(民法557条(1))。

　たとえば、その売買契約の対象になっている物件が既に完成し、いつでも引渡せる状態になっており、そのために売主が買主に対し契約の履行の催告をしているにもかかわらず、買主からの代金の支払いがないということであるならば、売主側からの契約の解除や違約金の請求は可能になります(民法415条(1)、420条(2)(3)、541条)。