不動産取引現場での意外な誤解 賃貸編215　賃貸ビルの契約当事者が倒産したらどうなる?

Q.商業ビルの賃貸借契約などにおいては、借主が手形の不渡りで支払停止になったり、差押えを受けた場合には、貸主は直ちに契約を解除できるという特約をすることがありますが、これらの特約は果して有効なのでしょうか。

A.借主の支払停止等の事実のみをもって即時契約を解除するというのであれば、その特約は無効と言わざるを得ません。なぜならば、借主が支払停止に陥ったり、差押えを受け、あるいは破産宣言の申立てを受けたとしても、それだけでは賃料の不払い等の債務不履行の危険が生じたとはいえないからです(最判昭和43年11月21日)。

Q.そのような特約があっても、実際に賃料の不払い等の債務不履行がなければ、その特約の効力は生じないということですね。