明海大学不動産学部　不動産の不思議　学生たちの視点と発見　第486回　賃貸アパートに投資する　理論的な方法で初期投資推計

　【学生の目】

　大学のゼミナールで、千葉県浦安市にある賃貸アパートの投資分析に取り組んでいる。写真は2.2億円で売り出し中の収益用不動産だ。新築後数年経過した鉄骨造の建物で、外壁は軽量気泡コンクリート板である。建物形状が魅力的とも、街並み形成に貢献しているともいえない。他方、一見して賃貸アパートとわかる建物が多い中、玄関など共用部分の造り方に工夫がある。平凡で安価な造りだが、賃貸市場で競争力を持つ側面があり、投資対象としては魅力的かもしれない。

　第一段階として、価格の妥当性をおおよそ判断するために、相続税路線価から地価公示価格相当の土地価格を求め、総額から控除して建物価格を求めた。結果、高すぎて妥当とは言いにくい。