マンションの空き住戸対応　管理組合法人化に諸課題

　マンション管理をめぐる主な課題は、管理組合の担い手不足や建物修繕の複雑化、修繕積立金の確保といった区分所有者の高齢化や建物の経年化に起因するものだ。加えて、空き住戸への対応や管理面でのDX活用などの諸課題も想定される。

　国のマンション総合調査(18年)によれば、マンションの空き住戸は近年増加傾向にあり、1969年以前のマンションの空き住戸率は10.9%、70年代建築のもので6.2%という状況だ。空き住戸の発生が直ちにマンション全体の管理の質を低下させるものではないものの、国土交通省は「居住者が不在となることに伴い、居住意識の低下が発生する等の指摘がある」と受け止め、区分所有者名簿の整備・更新作業や、IT総会・理事会の活用は、空き住戸の所有者が適切にマンション管理に携わることを促す効果があると見る。また、第三者への空き住戸の売却や賃貸が困難な場合、管理組合法人が当該住戸を取得して利活用する手法も想定されるが、管理組合が行いうる行為として区分所有法に明確に位置付けられていない状況もあり、現在、法制審議会で議論が進められている状況だ。

　マンション管理センターでは、22年2月に「管理組合のためのマンションの空き住戸対応マニュアル」を作成。マンションの空き住戸が発生した場合の管理上の問題点とその対応策を整理し、周知を進めている。発生させないための手法として、利用用途の拡大や、リバースモーゲージやリースバックの活用といった相続発生の事前対策を記した。特に名簿については、総会の招集に必要な区分所有者名簿に限らず、設備点検時の専有部分への立ち入り可否の確認などに居住者名簿が有効となる。加えて、認知症の区分所有者や単身高齢者が亡くなった場合の対応など、緊急連絡先の整備も重要性を増してくるはずだ。 ︎