減価償却節税の落とし穴　個人不動産投資家「デッドクロス」に要注意　手厚い手元資金で準備を

　老後の生活は年金では賄いきれず、自ら2000万円を用意する必要があるといった不安が若年層の間で高まり、20代、30代の普通の会社員が銀行から融資を得て区分マンションや一棟アパートなどを購入して資産運用を始める。こうした動きは珍しくなくなった。人生100年時代への対応も意識される。物件を購入してからが本番で節税による運用術は投資家にとって定番だ。経費として不動産所得から差し引ける減価償却を使うことで課税所得を圧縮する。とはいえ、この減価償却には隠れた落とし穴が存在する。減価償却費よりも元金返済額が上回る「デッドクロス」という現象だ。

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　特に金融機関から多額の融資を受けてハイレバレッジで運用するほどそのリスクに陥る可能性が高まる。木造の建物の場合、22年で価値が実質ゼロとされ、減価償却費を計上できなくなり、課税額が一気に跳ね上がる。建築費の3割前後を占めるといわれる設備部分については15年ほどで終わる。中古で購入した物件では、築年数にもよるが、新築時に比べて減価償却できる期間が短く、減価償却できなくなれば課税所得が一挙に増えて税金の支払いが急に重くのしかかり、たとえ満室稼働であっても家賃収入が急速に減っていき、場合によっては年間の家賃収入を大幅に上回る課税により財政危機を迎えてしまう。キャッシュの持ち出しをせざるを得なくなり、帳簿の上では黒字でも賃貸経営が悪化する。