〝心理的瑕疵〟に対応、適正な取引へ　国交省　宅建業者による告知指針策定

　国土交通省は10月8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定、公表した。過去に人の死が発生した、いわゆる「心理的瑕疵」に関する指針をとりまとめたもの。宅建業者が宅建業法上追うべき義務の解釈について、現時点における裁判例や取引実務に照らし、整理した。

　心理的瑕疵は、買主・借主にとっては不動産取引において契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼすため、売主・貸主は把握している事実について、買主・借主に告知する必要がある。実際の取引では、宅建業者が売主あるいは媒介を行うケースが多数であるが、現実はどのような事案の際に告知すべきか、事案発生から何年間告知の義務があるのかが各業者・当事者の判断によって左右されるといった課題があった。同ガイドラインは、これらに対する判断基準を不動産業界に初めて示すものとなる。

　具体的には、宅建業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、過去に生じた人の死について、告知書等に記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。また、次の場合は、原則として告知の必要はないとした。(1)取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)について。(2)賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生からおおむね3年が経過した後。