都心の物流不動産　都市型マルチパーパス倉庫への進化　第3回　ファンド系物流施設の出現　(株)イーソーコ総合研究所代表取締役　出村亜希子

黒船来航

　当社グループ会長の大谷巌一は2000年代に入って都市部の物流施設に大変革の始まりを感じたと言います。「2000年代初頭、品川区大井で約6000坪の土地の入札案件がありました。大手をはじめとする倉庫会社がこぞって参加しましたが、取得したのは物流施設専門、外資系ディベロッパー兼ファンド(現在は物流不動産ファンド)のプロロジス。国内の倉庫会社が坪当たり50～80万円で応札したのに対し、プロロジスの落札額は2倍を超えていました」と当時を振り返ります。なぜ応札額にこれほどの差が出たのでしょうか。

　国内の倉庫会社は、落札した土地に平屋倉庫を建設し、寄託貨物の運用収益を得る想定で収支を検討していました。一方のプロロジスは一種単価(容積100%当たりの土地単価)を基準に容積率いっぱいの大型倉庫の建設を計画していました。