不動産現場での意外な誤解　賃貸借編141　自動更新条項があっても貸主は更新拒絶できる?

　Q　建物賃貸借契約書に次のような3カ月前予告の自動更新条項が定められている場合、貸主から契約の更新を拒絶するにはどのようにしたらよいでしょうか。　「当事者が期間満了の3カ月前までに相手方に対し契約を更新しない旨の通知を書面でした場合を除き、本契約は更に同一期間、同一条件で更新される」

　A　例えば、次のような文面の内容証明郵便を借主に送ればよいと思います。「当社は、貴殿との間で○○所在の○○マンション○号室について賃貸借契約を締結いたしておりますが、このたび本件建物が道路拡張(正当事由を主張する内容を記載)による取り壊し対象となったために、本契約期間の満了日をもって契約を終了させたく、本日、借地借家法26条の規定に基づく6カ月前までの更新拒絶の通知をいたします」。

　このように、本件の自動更新条項では契約期間満了の「3カ月前」までの予告による通知ということになっていますが、これは借主から更新を拒絶する場合の通知であって、貸主から更新を拒絶するには期間満了の「1年前から6カ月前」までの間に相手方に通知をする必要があるからです(借地借家法26条(1)、30条)。