空室率4%台半ばに上昇　三鬼商事調べ　都心オフィス　満室稼働は60%台に低下

　三鬼商事の20年12月・都心5区(千代田・中央・港・新宿・渋谷)の賃貸オフィスビル市況調査(基準階面積100坪以上、調査対象は2597棟)では、平均空室率は10カ月連続で上昇し、4.49%となった。20年12月は解約の影響が少なく、前月比では0.16ポイント増にとどまった。

　稼働状況は、20年12月時点で65.96%が満室稼働だが、1年前の19年12月時点は85.11%(対象ビル数は2592棟)であり、19.15ポイントの減少を示した。20年竣工の新築ビル29棟のうち約6割が満室稼働であり、既存ビルでの解約、成約への停滞状況が大きいことを示す。

　区別の平均空室率は、港区が5.79%(前月比0.18ポイント増)と最も高い。20年11月の時点で、それまでトップだった渋谷区を抜いた。港区は5区の中で最も面積が広く、大型ビル、大企業も多いので、解約や館内縮小の影響が大きく現れやすい。

　平均空室率の高さは港区に続き、渋谷区の5.34%、新宿区の4.17%、中央区の4.13%、千代田区の3.23%の順となる。

　一方、都心5区の平均賃料(月額・1坪当たり、共益費は原則含まず)は5カ月連続の低下で2万1999円(前月比1.01%減)。2万2000円以下になるのは15カ月ぶりだ。

募集面積は27万坪増加

　20年の都心5区の募集面積は累計で約79万5000坪(新築ビルが約26万坪、既存ビルが約53万5000坪)。これは19年比で27万坪の増加だ。一方、成約面積は累計で約44万5000坪(新築ビルが約25万3000坪、既存ビルが約19万2000坪)となり、19年比で約3万2000坪の増加にとどまった。

　21年の新規供給は延べ床面積で20年と比べて約38万坪減少の15万1319坪。20万坪を下回る新規供給は2000年の約19万9000坪以来となる。

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　20年は3年に及んだ大量供給の最終年だった。業界では大量供給の終了を踏まえ、21年以降は、賃料の大幅な下落ではなく、調整局面に入るという見方が強い。

　出社率に影響を与えるコロナ禍の収束が見通せない状況だが、オフィスへのニーズは根強い。企業サイドの新たなオフィス戦略と、その戦略に対するコンサルティングの内容に注目が集まる。