不動産信託による都市創生　リバーサイドハウジング代表　桐生　幸之介　▶(上)　土地・建物の所有の分離

　図1は旧来型の等価交換手法による再開発を表し、図2は区分所有者が共有で所有する土地に、ディベロッパーが定期借地によって再々開発建物や分譲マンションを建設することを表している。

　図2に記載した「土地を信託若しくは定期借地による集約」の必要性は、建物がない状態において、土地が建物の区分所有者であった者全員の共有財産となることである。この場合、一人の区分所有者が再開発に反対したとき、一人の区分所有者に相続・破産が発生したときなど、不動産共有リスクにより事業が中断してしまうことが心配される。それを解決する手法として、すべての区分所有者が、土地の持分を信託会社に信託するか、ディベロッパーとの間で定期借地契約を締結する必要がある。

　各区分所有者は、土地の所有権持分を持ち続けるが、建物の所有権を持たない。ディベロッパーは、土地を所有せず、建物を建設・所有し、建物の賃貸事業を行う。土地の所有者と建物の所有者を分離することである。