改正民法で何が変わる　監修・東京グリーン法律事務所　弁護士　伊豆隆義　▶(6)　賃貸人の地位、不動産の譲受人に移転

　賃貸不動産の所有権を譲り受けた新所有者は、賃貸人として賃料支払請求を賃借人にするなど当然に賃貸人の地位を承継するのでしょうか。この点、旧法では、賃貸不動産が譲渡された場合の賃貸人の地位の移転について、明文の規定がありませんでした。

　旧法下の判例は、賃借人が対抗要件を備えている場合には、(1)譲受人が所有権移転登記をした場合、原則として、当該不動産の譲渡により、賃貸人たる地位は賃借人の承諾なくして譲渡人から譲受人に当然に移転する(最判昭和49年3月19日)としつつ、(2)新旧所有者間で賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨の合意があるとしても、賃貸人たる地位は留保されず(最判平成11年3月25日)、(2)の場合には、原則として賃借人の承諾を必要としていました。

　しかし、実務上は、不動産を証券化・小口化する場合のように、旧所有者が賃借人との契約関係を転貸借関係へスムーズに切り替えたいとのニーズがあります。