ADRの現場から　話し合いでトラブルを解決　52　日本住宅性能検査協会　外壁全面調査からADRへ

　建築基準法第12条の改正により、08年4月1日から(1)特定建築物定期調査の部分打診、目視等により異常が認められたもの、(2)竣工後10年を越えるもの、(3)外壁改修後10年を越えるもの、(4)落下により歩行者に危害を加えるおそれのある部分の全面打診等を実施した後10年を超えるもののいずれかに該当するビルやマンションは、外壁全面調査の対象となっています。なお、これを実施していない場合は罰則の対象となったり、行政指導が入ることもあります。

　外壁全面調査とは、外壁のタイル剥がれやひび割れなどの有無を調査するものであり、これは(1)安全面(2)資産価値保全という面からその必要性が認められています。安全面ではタイルなどが落下して人に危害を加えることを防止するためであり、資産価値保全という面では物件の安全性に加えて外観の維持という目的があります。加えて、外壁全面調査を実施すること自体に、資産価値保全効果もあるでしょう。

　NPO法人日本住宅性能検査協会では、外壁全面調査のコンサルティングを業務として行っておりますが、調査の結果、ADR案件となるケースもあります。東京都昭島市のマンション(全4棟)では、以前からタイル剥がれが目視でも確認できる箇所が複数あり、特にファミリー世帯の居住者から子供の安全性という面で、タイルの落下が不安視されていました。加え、このマンションが竣工後10年を迎えていたため、管理組合の依頼のもと、外壁全面調査が実施されることとなりました。