ニュースが分かる!　Q&A　地方再生のカギは小口資金?　Jリート、投資エリア広がる　不特法改正へ　地域業者参入しやすく

　先輩　Jリート市場は今年で15周年らしいね。

　後輩　01年9月に2銘柄でスタートしました。合併などもありましたが、現在56銘柄まで増えています。

　先輩　そうだね。最近はどんな変化が見え始めている?

　後輩　Jリートは、複数の投資家から集めた資金で不動産を購入して、その賃料収入や売却益を分配する仕組みです。最近の変化としては、その購入する不動産の用途が多様化しています。これまでは安定的な賃料収入を見込みやすい、都心立地の大型ビルやマンション、商業施設が中心でしたが、ここ数年で物流施設やヘルスケア施設、ホテルといった専門リートが複数立ち上がってきました。

　先輩　これだけネット通販が広がっているのだから物流施設の需要は高まっているだろうし、高齢社会に対応したヘルスケア施設もニーズが見込める。それに誰が見ても観光客は増えている。高稼働ホテルは多いらしいね。それに、8月末には温泉施設に特化したリートも上場した。投資対象が広がった印象だね。用途以外にはどんな変化がある?

　後輩　以前と比べてエリアも変わってきました。もちろん東京を中心に三大都市圏に集中していますが、ここにきてそれ以外の幅広い地方都市にも広がりつつあります。

　先輩　人口の集中している大都市のほうが賃貸需要は見込めるからね。地方都市に広がっているというのは、例えば?

　後輩　昨年6月には地方都市の賃貸マンションを中心に投資する「サムティ・レジデンシャル投資法人」が、今年7月には「マリモ地方創生リート投資法人」が上場しました。こちらは地方都市の賃貸住宅と商業施設に重点投資する方針です。地方都市で開発実績が豊富なスポンサーのノウハウを生かして、眠っている不動産に光を当て、地域活性化につなげる狙いのようです。

　先輩　各地方都市の不動産市場に精通した会社ならば、可能性を秘めた不動産を見つけることができるのだろう。その都市を応援する気持ちで投資する投資家もいるのではないかな。この15年間で、個人投資家の数も増えてきただろうし。

　後輩　正確に算出するのは難しいですが、直接保有に加えて投資信託を通じた保有も含めると300万人を超えているという話を聞きました。一般的に不動産は高額で個人が投資したくても手が届かないものです。その点、Jリートは少額で複数の不動産に投資できます。上場しているから流動性もあります。

　先輩　個人が少額で不動産に投資できるといえば、不動産特定共同事業法(不特法)に基づく商品もあるね。

　後輩　はい。不特法商品も、投資対象は都心部のビルや商業施設、マンションなどがほとんどです。でも、都心立地ではない、いわゆるアパートを小口化したタイプも出てきたようです。

　先輩　いずれにせよ、これまで目を向けていなかった用途やエリアの不動産も投資対象になりつつあるね。そういえば国土交通省は不特法の改正を検討しているようだが。

　後輩　地方の不動産事業者などが不特法事業に参入しやすくなるよう許可要件の緩和を考えているようですね。資本金額の引き下げや、人的体制…。対象不動産は、空き家・空き店舗の再生といった小規模なものを想定しています。地域活性化につながるような環境整備の一つです。

　先輩　なるほどね。これまで資金不足で修繕ができなかった古い物件も再生される可能性がありそうだ。小口の投資マネーを集めれば、地方の不動産再生にも現実味が出てきた気がするね。

　後輩　収益性だけでなく、地方の再生、活性化に夢やロマンを抱く〝志〟ある投資家や事業者の登場を期待したいですね。