中古住宅・空き家フォーラム特集企画(3)　中古市場活性化と空き家問題　官民連携の取り組み重要　消費者目線のストック事業を

　――中古流通活性化・空き家問題解決に向けた協会の取り組みについて。

　「中古流通活性化については、消費者が、会員企業から安心して住宅を購入できるよう住宅の図面や仕様書、点検・修理の履歴情報の蓄積を支援するシステム『全住協いえかるて』を開発し、10年から運用している。併せて全住協NETの登録情報についても、一層会員への普及促進に努めていく。また、中古住宅流通時の『告知書』について、協会版参考書式を13年に策定するなどしている。更に昨年、会員が任意で活用できる検査項目、検査基準などを定めた『全住協　中古住宅売買時のインスぺクション』を策定した。今後、その周知と関連事業の紹介での連携を進めていく」

　「空き家問題については、全国で空き家の総数が約820万戸と発表されているが、そのうち国土交通省の推計では、耐震性があり腐朽破損なしで駅から1km以内で、簡易な手入れにより活用可能な空き家は約48万戸と実はかなり限定的だ。利活用のためには大規模なリフォームが必要な状況で、また老朽化・腐朽が進み利用できない空き家も多く、現状のままだと流通市場にのらないのは当然だ。そのため、更地にして譲渡することで流動化していくことが求められる。譲渡益が発生する場合は、今年度の税制改正で譲渡所得から3000万円を特別控除する特例措置が創設された。売却が促進され、空き家の発生を抑制する一定の効果が期待される。また、空き家発生は、相続して取得した住宅が半数以上だ。その空き家が放置されている理由として、所有者が遠方に居住していること、管理や解体などの費用面に問題がある。こうした問題は、自治体だけでの対応は無理で、自治体と民間事業者(団体)との連携によるサポートが必要だ。当協会は、自治体の空き家対策や取り組みについてヒアリングしており、また自治体と連携してセミナーや相談会なども近々実施する予定だ」

マンションでも問題

　「一方、今後マンションの空き家問題が発生する可能性がある。築後40年超のマンションは現在51万戸、10年後には3倍の151万戸に急増すると見込まれている。建築時期が古いマンションほど高齢化が進み空き家率が高くなり、適正な管理が困難となる。スラム化が進行し現実の問題として生活できなくなる可能性もある。老朽化して空き家の発生が進んでいるマンションについては、建て替えを進めるべきだ。そのために法的な整備が必要になると思われるが、建て替え費用の調達が最大の課題なので、容積率のボーナスという割増制度の検討を是非進めてほしい」

　――両問題に対する業界全体の使命は。

　「昨年5月に自由民主党中古住宅市場活性化小委員会から、中古住宅市場活性化に向けた8つの提言が行われた。今年3月には、新しい住生活基本計画が閣議決定され、少子高齢化の急速な進展を背景に今後10年の目標と基本的な施策が定められた。住宅ストックの視点からの計画も盛り込まれたが、これらの目標は、市場を通じて実現されることが基本だ。我々住宅・不動産業界が果たす役割は重要。消費者の目線に立った新たな住宅ストックビジネスに民間事業者が積極的に取り組むことはもちろん、税制、金融、財政支援、規制緩和など政策誘導手段を必要に応じて措置することが極めて重要だ」

意識の啓発に寄与

　――今回の宅建業法改正が業界全体にもたらす効果とその期待について。

　「今回の法改正は、インスペクションを義務付けるものではないが、インスペクションを知らない消費者(売主、買主)の意識啓発に寄与することになると思う。また、インスペクションを実施している場合、重要事項説明時にその結果を買主に対して説明することが義務付けられることは、既存住宅に瑕疵があった場合に修補費を保証する保険として、インスペクションの結果を活用した既存住宅売買瑕疵保険の加入促進が期待される。このことは、物件の質に対する不安を払拭し、より透明で信頼した取引を促進することとなる。加えて、法改正の効果として、中古住宅価値の適切な評価への改善、中古住宅を取得するためファイナンスの拡充などが期待される」